致估价委托人函

武汉中鄂联房地产股份有限公司：
我公司于2019年6月19日接受贵方委托，对贵方房地产销售定价涉及的武汉市江岸区后湖街幸福街18号紫澄花园1栋/单元1-2层商网1.3.4.5.6.7室、1层商网2室及2栋/单元1-2层商网1.2.3.4.5.7室、1层商网6室共14套商业房地产市场价值进行评估，至2019年6月21日估价工作结束。现将估价的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《不动产权属证明》（详见附件1至3），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市江岸区后湖街幸福街18号紫澄花园1栋/单元1-2层商网1.3.4.5.6.7室、1层商网2室及2栋/单元1-2层商网1.2.3.4.5.7室、1层商网6室，产权为武汉中鄂联房地产股份有限公司所有，房屋共14套，房屋总建筑面积为3023.57平方米，分摊土地使用权总面积为180.77平方米，估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1    估价对象房屋及土地基本情况一览表

估价对象	《不动产权属证明》证号	房屋/土地证载用途	所在楼层/总楼层	房屋建筑面积（㎡）	分摊土地使用权面积（㎡）	土地使用权类型	土地使用年限	实际用途
1栋1-2层商网1室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023623号	商业服务/城镇住宅用地	1-2/32	216.92	13.20	出让	至2081年07月12日止	商业服务
1栋1层商网2室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023625号		1/32	114.51	6.97
1栋1-2层商网3室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023622号		1-2/32	254.86	15.51
1栋1-2层商网4室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023621号		1-2/32	297.20	18.08
1栋1-2层商网5室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023602号		1-2/32	293.49	17.86
1栋1-2层商网6室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023620号		1-2/32	160.41	9.76
1栋1-2层商网7室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023619号		1-2/32	178.22	10.84
2栋1-2层商网1室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023849号		1-2/32	181.39	10.65		至2080年07月12日止
2栋1-2层商网2室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023848号		1-2/32	158.95	9.33
2栋1-2层商网3室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023847号		1-2/32	297.20	17.45
2栋1-2层商网4室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023846号		1-2/32	293.49	17.24
2栋1-2层商网5室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023786号		1-2/32	254.77	14.96
2栋1层商网6室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023851号		1/32	116.64	6.85
2栋1-2层商网7室	鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0023845号		1-2/32	205.52	12.07
合计	/	/	/	3023.57	180.77	/	/	/

2、估价目的：为武汉中鄂联房地产股份有限公司房地产销售定价提供价值参考而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2019年6月19日。
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年6月19日的房地产总价值为RMB5928.88万元，大写金额：人民币伍仟玖佰贰拾捌万捌仟捌佰元整。 估价结果明细详见表2：
表2   房地产估价结果一览表

估价对象	房屋建筑面积（㎡）	分摊土地使用权面积（㎡）	房地产单价 （元/㎡）	房地产总价 （万元）
1栋1-2层商网1室	216.92	13.20	18786	407.51
1栋1层商网2室	114.51	6.97	27772	318.02
1栋1-2层商网3室	254.86	15.51	17015	433.64
1栋1-2层商网4室	297.20	18.08	19476	578.83
1栋1-2层商网5室	293.49	17.86	18236	535.21
1栋1-2层商网6室	160.41	9.76	20847	334.41
1栋1-2层商网7室	178.22	10.84	19808	353.02
2栋1-2层商网1室	181.39	10.65	19714	357.59
2栋1-2层商网2室	158.95	9.33	20723	329.39
2栋1-2层商网3室	297.20	17.45	19330	574.49
2栋1-2层商网4室	293.49	17.24	18100	531.22
2栋1-2层商网5室	254.77	14.96	16884	430.15
2栋1层商网6室	116.64	6.85	27564	321.51
2栋1-2层商网7室	205.52	12.07	20625	423.89
合计	3023.57	180.77	/	5928.88

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
3. 根据估价委托人的委托，本次估价结果仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，在此提醒报告使用人注意。
4. 根据估价委托人提供的《不动产权属证明》（详见附件3），估价对象房屋证载用途均为商业服务，土地证载用途均为城镇住宅用地，结合估价人员实地查勘，其目前为空置状态，实际能作为商业使用，房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、临街状况、平面布局等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按商业用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按商业用途持续使用。
5. 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象部分房屋已出租，因估价委托人未能提供《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，在此提请报告使用人注意。
6. 根据估价委托人委托，结合估价目的，本次估价以估价对象能正常办理产权登记手续为前提，但未考虑办理产权登记手续所需缴纳的相关税费对估价对象价值的影响，在此提请报告使用人注意。
7. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年6月21日至2020年6月20日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
                                                    
    
       湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                                                           法定代表人：刘利华
                                                                           二〇一九年六月二十一日