致估价委托人函
武汉城开房地产开发有限公司：
我公司于2019年6月19日接受贵方委托，对贵方房地产销售定价涉及的武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期308、309商铺1层商1、2层商1及二期409,410商业配套栋1-2层1室共3套商业房地产市场价值进行评估，至2019年6月21日估价工作结束。现将估价的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《武汉市商品房权属证明书》、《土地使用权分割转让证明》（详见附件1至4），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市洪山区青菱乡青菱城市花园一期308，309商铺1层商1、2层商1及二期409,410商业配套栋1-2层1室，产权为武汉城开房地产开发有限公司所有，房屋共3套，房屋总建筑面积为6068.06平方米，分摊土地使用权总面积为1100.11平方米，估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1 估价对象房屋及土地基本情况一览表
| 估价对象 |
《武汉市商品房权属证明书》证号 |
《土地使用权分割转让证明》土地证号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
分摊土地使用权面积（㎡） |
土地使用权类型 |
实际用途 |
| 308-309商铺1层商1 |
武房商证市字第2010013099号 |
武国用（2007）第1014号 |
商业服务/城镇住宅用地 |
1/2 |
1185.45 |
201.00 |
划拨 |
商业服务 |
| 308-309商铺2层商1 |
武房商证市字第2010013100号 |
2/2 |
1155.57 |
195.93 |
| 409-410商业配套栋1-2层1室 |
武房商证市字第2013001744号 |
武国用（2010）第223号 |
商业服务/城镇住宅用地（经济适用房） |
1-2/11 |
3727.04 |
703.18 |
| 合计 |
/ |
|
/ |
/ |
6068.06 |
1100.11 |
/ |
/ |
2、估价目的：为武汉城开房地产开发有限公司房地产销售定价提供价值参考而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2019年6月19日。
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年6月19日的房地产总价值为
RMB9816万元，大写金额：
人民币玖仟捌佰壹拾陆万元整。 估价结果明细详见表2：
表2 房地产估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积（㎡） |
分摊土地使用权面积（㎡） |
房地产单价
（元/㎡） |
房地产总价
（万元） |
| 308-309商铺1层商1 |
1185.45 |
201.00 |
20831 |
2469.41 |
| 308-309商铺2层商1 |
1155.57 |
195.93 |
11442 |
1322.20 |
| 409-410商业配套栋1-2层1室 |
3727.04 |
703.18 |
16164 |
6024.39 |
| 合计 |
6068.06 |
1100.11 |
/ |
9816 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，在此提醒报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《武汉市商品房权属证明书》（详见附件3）、《土地使用权分割转让证明》（详见附件4），估价对象房屋证载用途均为商业服务，土地证载用途均为城镇住宅用地，结合估价人员实地查勘，其实际用途为商业，房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、临街状况、平面布局等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按商业用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按商业用途持续使用。
- 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象全部房屋已出租，因估价委托人未能提供《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，在此提请报告使用人注意。
- 估价人员在实地查勘时，因估价对象已出租且未开门，导致估价人员无法入户对估价对象308-309商铺2层商1室房屋室内进行拍照、记录等事项，故本次估价假定估价对象房屋室内层高、平面布局、通风采光、设施设备等因素符合相关设计规范和行业标准，不存在影响其正常使用的因素，并以此为估价前提，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人委托，结合估价目的，本次估价以估价对象能正常办理产权登记手续为前提，但未考虑办理产权登记手续所需缴纳的相关税费对估价对象价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年6月21日至2020年6月20日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇一九年六月二十一日
