（鄂）远达（2020）（估）字第WH004号

 第一部分  摘  要
一、估价项目名称
湖北龙翔药业科技股份有限公司抵押贷款涉及位于武穴市田镇马口工业园102112.98平方米工业用地国有出让土地使用权抵押价值评估
二、委托估价方
湖北龙翔药业科技股份有限公司
三、估价目的
受贵方委托，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、2004年8月28日起施行）、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号、1990年5月19日起施行）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014、2014年12月1日起施行）等相关法律和规范以及贵方提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2019）武穴市不动产权第0012116号）等资料（见附件1-5），本估价机构土地估价师对湖北龙翔药业科技股份有限公司单独所有的位于武穴市田镇马口工业园102112.98平方米工业用地国有出让土地使用权抵押价值进行评估。
本次估价是核定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权价格，为委托估价方办理土地抵押贷款手续提供价值参考依据。
四、估价期日
二〇一九年十二月二日 
五、估价日期
二〇一九年十二月二日至二〇二〇年一月十日
六、地价定义
在估价期日，估价对象作为出让国有土地，其土地所有权为国家所有，土地使用权为湖北龙翔药业科技股份有限公司单独所有，未设置他项权利登记。根据估价目的，此次评估我们按实际权利状况来设定估价对象权利状况，即出让土地、无他项权利限制。
估价对象的《不动产权证书》（见附件3）证载用途为工业用地，实际用途为工业用地，此次评估我们按估价对象证载的工业用地设定为估价对象土地用途。
估价对象的《不动产权证书》（见附件3）证载土地使用权类型为出让，土地使用期限至2069年5月12日止，在估价期日该宗地剩余使用年限为49.29年；此次评估我们设定估价对象土地剩余使用年限为49.29年。
在估价期日，估价对象土地已实现宗地红线外“五通”（即通路、供电、通讯、通上水、通下水，以下同）及宗地红线内“场地平整”，结合估价目的，本次估价我们设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内“场地平整”。
根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（见附件4）第十三条记载：“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，建筑容积率不低于1.0，建筑密度不低于40%，绿地率不高于15%”。故此次评估我们设定估价对象容积率为1.0。
因此，本次估价对象地价定义为：估价对象在公开市场条件和规划利用条件下，于估价期日2019年12月2日，设定的土地用途为工业用地、土地使用权类型为出让、土地开发程度为宗地红线外“五通”、宗地红线内“场地平整”、土地使用权剩余使用年限为49.29年，容积率为1.0，且无他项权利限制下的国有出让土地使用权价格。
七、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到待估宗地于估价期日2019年12月2日，满足地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：
土地面积：102112.98平方米；
单位面积地价：RMB164元/平方米，折合RMB10.93万元/亩；
总 地 价：RMB1674.65万元；
大写金额：人民币壹仟陆佰柒拾肆万陆仟伍佰元整。
本次估价结果没有考虑法定优先受偿款、估价对象抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等对估价对象土地价值的影响。
详细结果见下页《土地估价结果一览表》（表1）。
 

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