（鄂）远达（2020）（估）字第WH003号

第一部分  摘  要
一、估价项目名称
赤壁市赤马港办事处砂子岭社区富康路东侧2019-储备-64号地块17367.08平方米工业用地国有建设用地使用权出让价格评估。
二、委托估价方
赤壁市土地收购储备中心
三、估价目的
受贵方委托，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、2004年8月28日起施行）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014、2014年12月1日起施行）、国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范）的通知》（国土资厅发（2018）4号）等相关法律和规范以及贵方提供的《赤壁市赤马港办事处砂子岭社区富康路东侧2019-储备-64号地块规划条件》（编号：赤自然资规条字（2019）58号）、《宗地图》等资料（见附件1-4），本估价机构土地估价师对赤壁市赤马港办事处砂子岭社区富康路东侧2019-储备-64号地块17367.08平方米工业用地国有建设用地使用权出让价格进行了评估。
本次估价是核定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权价格，为委托方通过集体决策确定土地出让底价提供价格参考依据。
四、估价期日
二〇二〇年一月三日 
五、估价日期
二〇二〇年一月三日至二〇二〇年一月十日
六、地价定义
据评估专业人员的实地现场查勘，至估价期日2020年1月3日，估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内场地平整。本次评估设定估价对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内场地平整。
根据委托方提供的估价对象《赤壁市赤马港办事处砂子岭社区富康路东侧2019-储备-64号地块规划条件》（编号：赤自然资规条字（2019）58号），估价对象规划用地情况为：①规划总用地面积为17431.33平方米，其中规划用地面积为17367.08平方米，代征道路面积为64.25平方米，具体以宗地图所示边界为准；②规划用地性质为工业用地；③用地位置为赤壁市赤马港办事处砂子岭社区富康路东侧。土地使用强度为：①规划用地面积17367.08平方米；②容积率大于1.0；③建筑密度40%-60%；④绿地率小于15%；⑤建筑限高小于30米。根据专业人员的现场查勘并考虑土地使用的合法性原则，此次评估估价对象的规划用地面积、规划用途、用地位置、容积率等均以《赤壁市赤马港办事处砂子岭社区富康路东侧2019-储备-64号地块规划条件》（编号：赤自然资规条字（2019）58号）记载为准。
因本次评估目的为委托方通过集体决策确定土地出让底价提供价格参考依据，故估价对象土地使用权类型设定为出让。估价对象规划用途为工业用地，考虑土地使用合法性原则，本次评估按照最高年限设定估价对象土地使用年限，土地使用年限自估价期日起为50年，终止日期为2020年1月3日至2070年1月2日。
本次评估遵循合法原则、依据上述规划指标并结合本次评估目的，设定地价定义如下：
估价对象在估价期日2020年1月3日规划利用条件下，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内场地平整，用途为工业用地，设定容积率1.0，土地使用年限自估价期日起为50年（2020年1月3日至2070年1月2日）的国有出让土地使用权价格。
七、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到待估宗地于估价期日2020年1月3日，满足地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：
土地面积：17367.08平方米；
单位面积地价：RMB261元/平方米，折合RMB17.40万元/亩；
总 地 价：RMB453.28万元；
大写金额：人民币肆佰伍拾叁万贰仟捌佰元整。
根据国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006] 307号），“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”。
本次估价对象规划用地性质为工业用地，根据国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006] 307号），对应的工业用地土地等级为十一等，最低价标准为144元/平方米。本次估价对象评估结果高于当地工业用地出让最低价标准。
对出让底价的建议：本次评估中，估价机构选用了市场比较法和基准地价系数修正法两种估价方法对估价对象出让市场价格进行了评估，本次评估的宗地出让单价为261元/平方米，高于所在地土地等别相对应的最低价标准144元/平方米。估价机构通过对赤壁市土地市场的分析，认为本结果符合当地实际情况。估价机构建议，本结果可以作为出让底价。
详细结果见下页《土地估价结果一览表》（表1）。

1. 土地估价师签名