致估价委托人函

湖北远升房地产有限公司：
我公司于2019年11月5日接受贵方委托，对贵方抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2019年11月7日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2019）咸安区不动产权第0002145号、鄂（2019）咸安区不动产权第0002146号、鄂（2019）咸安区不动产权第0002478号、鄂（2019）咸安区不动产权第0002149号、鄂（2019）咸安区不动产权第0002232号）和《咸宁市不动产权属证明》（证号：鄂（2019）咸安区不动产权第0020032号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020033号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020034号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020035号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020036号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020037号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020038号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020039号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020040号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020041号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020042号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020043号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020044号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020045号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020046号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020047号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020048号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020049号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020050号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020051号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020052号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020053号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020054号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020055号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020056号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020057号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020058号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020059号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020060号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020061号、鄂（2019）咸安区不动产权第0020062号）和《咸宁市房屋权属登记交易发证中心面积对照表（实测）》（测量号：201407251006、201810291005、201810301002、201401031002、201407251008）等资料（见附件1至6），结合估价人员实地查勘，估价对象位于咸宁市咸安区温泉办事处肖桥村（远升锦绣香城）商业街1-3层，共90套，产权为湖北远升房地产有限公司所有，房屋建筑总面积为7961.46平方米，房屋证载用途为商业服务，土地证载用途为商服用地/住宅和商业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期至2051年01月06日止，在价值时点估价对象实际用途为商业，估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1    估价对象房屋及土地基本情况一览表

估价对象	《不动产权证书》/《咸宁市不动产权属证明》证号	《咸宁市房屋权属登记交易发证中心面积对照表（实测）》测量号	房屋/土地证载用途	所在楼层/总楼层	房屋建筑面积（㎡）	土地使用权类型	土地使用年限
商业街3幢101	鄂（2019）咸安区不动产权第0002145号	201407251006	商业服务/商服用地	1/3	455.19	出让	2051年1月6日
商业街3幢201				2/3	327.43
商业街3幢301				3/3	135.87
商业街4幢101	鄂（2019）咸安区不动产权第0002146号	201810291005	商业服务/商服用地	1/3	44.92
商业街4幢102				1/3	44.92
商业街4幢103				1/3	12.61
商业街4幢104				1/3	50.38
商业街4幢105				1/3	40.98
商业街4幢106				1/3	40.98
商业街4幢107				1/3	44.92
商业街4幢108				1/3	44.92
商业街4幢110				1/3	44.92
商业街4幢111				1/3	42.56
商业街4幢201				2/3	66.08
商业街4幢202				2/3	66.08
商业街4幢203				2/3	54.49
商业街4幢204				2/3	54.49
商业街4幢205				2/3	54.49
商业街4幢206				2/3	54.49
商业街4幢207				2/3	54.49
商业街4幢208				2/3	54.49
商业街4幢209				2/3	54.49
商业街4幢301				3/3	216.70
商业街7幢205	鄂（2019）咸安区不动产权第0002478号	201810301002	商业服务/住宅和商业用地	2/3	65.91
商业街7幢206				2/3	65.91
商业街7幢207				2/3	65.91
商业街7幢208				2/3	73.40
商业街7幢209				2/3	73.40
商业街7幢210				2/3	73.40
商业街7幢211				2/3	58.42
商业街7幢212				2/3	58.42
商业街7幢213				2/3	58.42
商业街7幢301				3/3	49.76
商业街7幢302				3/3	49.76
商业街7幢303				3/3	84.39
商业街7幢304				3/3	84.39
商业街7幢305				3/3	84.39
商业街7幢306				3/3	84.39
商业街8幢109	鄂（2019）咸安区不动产权第0002149号	201401031002	商业服务/商服用地	1/3	53.70
商业街8幢204				2/3	80.27
商业街8幢205				2/3	80.27
商业街8幢206				2/3	80.27
商业街8幢207				2/3	80.27
商业街8幢208				2/3	80.27
商业街8幢209				2/3	88.41
商业街8幢210				2/3	88.41
商业街8幢211				2/3	88.41
商业街8幢212				2/3	71.05
商业街8幢213				2/3	71.05
商业街8幢214				2/3	71.05
商业街8幢301				3/3	42.98
商业街8幢302				3/3	91.12
商业街8幢303				3/3	91.12
商业街8幢304				3/3	91.12
商业街8幢305				3/3	91.12
商业街8幢306				3/3	91.12
商业街8幢307				3/3	42.98
商业街9幢201	鄂（2019）咸安区不动产权第0020032号	/	商业服务/商服用地	2/3	59.01
商业街9幢202	鄂（2019）咸安区不动产权第0020033号	/	商业服务/商服用地	2/3	61.96
商业街9幢203	鄂（2019）咸安区不动产权第0020034号	/	商业服务/商服用地	2/3	61.96
商业街9幢204	鄂（2019）咸安区不动产权第0020035号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢205	鄂（2019）咸安区不动产权第0020036号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢206	鄂（2019）咸安区不动产权第0020037号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢207	鄂（2019）咸安区不动产权第0020038号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢208	鄂（2019）咸安区不动产权第0020039号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢209	鄂（2019）咸安区不动产权第0020040号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢210	鄂（2019）咸安区不动产权第0020041号	/	商业服务/商服用地	2/3	87.07
商业街9幢211	鄂（2019）咸安区不动产权第0020042号	/	商业服务/商服用地	2/3	87.07
商业街9幢212	鄂（2019）咸安区不动产权第0020043号	/	商业服务/商服用地	2/3	87.07
商业街9幢213	鄂（2019）咸安区不动产权第0020044号	/	商业服务/商服用地	2/3	87.07
商业街9幢214	鄂（2019）咸安区不动产权第0020045号	/	商业服务/商服用地	2/3	87.07
商业街9幢215	鄂（2019）咸安区不动产权第0020046号	/	商业服务/商服用地	2/3	87.07
商业街9幢216	鄂（2019）咸安区不动产权第0020047号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢217	鄂（2019）咸安区不动产权第0020048号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢218	鄂（2019）咸安区不动产权第0020049号	/	商业服务/商服用地	2/3	79.06
商业街9幢219	鄂（2019）咸安区不动产权第0020050号	/	商业服务/商服用地	2/3	61.96
商业街9幢220	鄂（2019）咸安区不动产权第0020051号	/	商业服务/商服用地	2/3	61.96
商业街9幢221	鄂（2019）咸安区不动产权第0020052号	/	商业服务/商服用地	2/3	61.96
商业街9幢301	鄂（2019）咸安区不动产权第0020053号	/	商业服务/商服用地	3/3	87.37
商业街9幢302	鄂（2019）咸安区不动产权第0020054号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢303	鄂（2019）咸安区不动产权第0020055号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢304	鄂（2019）咸安区不动产权第0020056号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢305	鄂（2019）咸安区不动产权第0020057号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢306	鄂（2019）咸安区不动产权第0020058号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢307	鄂（2019）咸安区不动产权第0020059号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢308	鄂（2019）咸安区不动产权第0020060号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢309	鄂（2019）咸安区不动产权第0020061号	/	商业服务/商服用地	3/3	89.74
商业街9幢310	鄂（2019）咸安区不动产权第0020062号	/	商业服务/商服用地	3/3	44.64
商业街10幢201	鄂（2019）咸安区不动产权第0002232号	201407251008	商业服务/商服用地	2/3	485.02
商业街10幢301				3/3	457.59
合计	/	/	/	/	7961.46	/	/

2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2019年11月5日。
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年11月5日的房地产总价值为RMB2983.08万元，大写金额：人民币贰仟玖佰捌拾叁万零捌佰元整。估价结果详见表2。
表2    房地产抵押估价结果一览表

估价对象	房屋建筑面积(㎡)	假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值(万元)	注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款(万元)	房地产抵押单价（元/㎡）	房地产抵押总价(万元)
商业街3幢101	455.19	299.06	0 (见附件6)	6570	299.06
商业街3幢201	327.43	124.78		3811	124.78
商业街3幢301	135.87	31.89		2347	31.89
商业街4幢101	44.92	30.74		6844	30.74
商业街4幢102	44.92	30.74		6844	30.74
商业街4幢103	12.61	8.63		6844	8.63
商业街4幢104	50.38	34.48		6844	34.48
商业街4幢105	40.98	28.05		6844	28.05
商业街4幢106	40.98	28.05		6844	28.05
商业街4幢107	44.92	30.74		6844	30.74
商业街4幢108	44.92	30.74		6844	30.74
商业街4幢110	44.92	30.74		6844	30.74
商业街4幢111	42.56	29.13		6844	29.13
商业街4幢201	66.08	26.23		3970	26.23
商业街4幢202	66.08	26.23		3970	26.23
商业街4幢203	54.49	21.63		3970	21.63
商业街4幢204	54.49	21.63		3970	21.63
商业街4幢205	54.49	21.63		3970	21.63
商业街4幢206	54.49	21.63		3970	21.63
商业街4幢207	54.49	21.63		3970	21.63
商业街4幢208	54.49	21.63		3970	21.63
商业街4幢209	54.49	21.63		3970	21.63
商业街4幢301	216.70	49.82		2299	49.82
商业街7幢205	65.91	26.17		3970	26.17
商业街7幢206	65.91	26.17		3970	26.17
商业街7幢207	65.91	26.17		3970	26.17
商业街7幢208	73.40	29.14		3970	29.14
商业街7幢209	73.40	29.14		3970	29.14
商业街7幢210	73.40	29.14		3970	29.14
商业街7幢211	58.42	23.19		3970	23.19
商业街7幢212	58.42	23.19		3970	23.19
商业街7幢213	58.42	23.19		3970	23.19
商业街7幢301	49.76	11.92		2395	11.92
商业街7幢302	49.76	11.92		2395	11.92
商业街7幢303	84.39	20.21		2395	20.21
商业街7幢304	84.39	20.21		2395	20.21
商业街7幢305	84.39	20.21		2395	20.21
商业街7幢306	84.39	20.21		2395	20.21
商业街8幢109	53.70	36.75		6844	36.75
商业街8幢204	80.27	31.87		3970	31.87
商业街8幢205	80.27	31.87		3970	31.87
商业街8幢206	80.27	31.87		3970	31.87
商业街8幢207	80.27	31.87		3970	31.87
商业街8幢208	80.27	31.87		3970	31.87
商业街8幢209	88.41	35.10		3970	35.10
商业街8幢210	88.41	35.10		3970	35.10
商业街8幢211	88.41	35.10		3970	35.10
商业街8幢212	71.05	28.21		3970	28.21
商业街8幢213	71.05	28.21		3970	28.21
商业街8幢214	71.05	28.21		3970	28.21
商业街8幢301	42.98	10.29		2395	10.29
商业街8幢302	91.12	21.82		2395	21.82
商业街8幢303	91.12	21.82		2395	21.82
商业街8幢304	91.12	21.82		2395	21.82
商业街8幢305	91.12	21.82		2395	21.82
商业街8幢306	91.12	21.82		2395	21.82
商业街8幢307	42.98	10.29		2395	10.29
商业街9幢201	59.01	23.43		3970	23.43
商业街9幢202	61.96	24.60		3970	24.60
商业街9幢203	61.96	24.60		3970	24.60
商业街9幢204	79.06	31.39		3970	31.39
商业街9幢205	79.06	31.39		3970	31.39
商业街9幢206	79.06	31.39		3970	31.39
商业街9幢207	79.06	31.39		3970	31.39
商业街9幢208	79.06	31.39	3970	31.39
商业街9幢209	79.06	31.39	3970	31.39
商业街9幢210	87.07	34.57	3970	34.57
商业街9幢211	87.07	34.57	3970	34.57
商业街9幢212	87.07	34.57	3970	34.57
商业街9幢213	87.07	34.57	3970	34.57
商业街9幢214	87.07	34.57	3970	34.57
商业街9幢215	87.07	34.57	3970	34.57
商业街9幢216	79.06	31.39	3970	31.39
商业街9幢217	79.06	31.39	3970	31.39
商业街9幢218	79.06	31.39	3970	31.39
商业街9幢219	61.96	24.60	3970	24.60
商业街9幢220	61.96	24.60	3970	24.60
商业街9幢221	61.96	24.60	3970	24.60
商业街9幢301	87.37	20.93	2395	20.93
商业街9幢302	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢303	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢304	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢305	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢306	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢307	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢308	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢309	89.74	21.49	2395	21.49
商业街9幢310	44.64	10.69	2395	10.69
商业街10幢201	485.02	188.53	3887	188.53
商业街10幢301	457.59	107.30	2345	107.30
合计	7961.46	2983.08	0	/	2983.08

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
3. 根据估价委托人的委托，本次估价结果仅包含估价对象房屋及分摊土地使用权价值，在此提醒报告使用人注意。
4. 根据估价委托人提供的《不动产权证书》，在价值时点估价对象已办理了抵押登记且尚未注销，由此推断估价对象存在法定优先受偿款；但估价委托人说明估价对象目前正在办理抵押注销手续，而本次估价是为估价委托人注销该抵押之后重新办理抵押贷款手续提供价值参考依据，故未扣除该法定优先受偿款，本报告只有在该项抵押权利注销之后方可使用，在此提请报告使用人注意。
5. 根据估价委托人委托，结合估价目的，本次估价以估价对象能正常办理产权登记手续为前提，但未考虑办理产权登记手续所需缴纳的相关税费对估价对象价值的影响，在此提请报告使用人注意。
6. 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
7. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年11月7日至2020年11月6日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
                                                        湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                                                           法定代表人：刘利华
                                                                           二〇一九年十一月七日