致估价委托人函
武汉银宇精密铸造有限公司：我公司于2019年11月5日接受贵方委托，对贵方抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2019年11月27日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》等资料（见附件1至5），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市江夏经济开发区两湖大道东武汉银宇精密铸造有限公司，产权为武汉银宇精密铸造有限公司所有，房屋共13栋，房屋总建筑面积为8866.23平方米，土地使用权面积为17129.50平方米，土地使用年限为2048年7月1日估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1 估价对象房屋及土地基本情况一览表
| 《房屋所有权证》证号 |
栋号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建
成年限 |
建筑
结构 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
《国有土地使用证》证号 |
实际用途 |
| 武房权证夏字第200702186号 |
1 |
其他/工业 |
1-2/2 |
1997 |
钢混 |
528.54 |
17129.50 |
夏国用（2006）第076号 |
酒店 |
| 2 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
钢混 |
65.34 |
酒店 |
| 3 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
钢混 |
31.36 |
门卫 |
| 武房权证夏字第200702187号 |
4 |
住宅/工业 |
1-4/4 |
1997 |
混合 |
1248.24 |
宿舍 |
| 武房权证夏字第200702188号 |
5 |
办公/工业 |
1-2/2 |
2006 |
钢、钢混 |
1676.9 |
1层厂房2层办公 |
| 武房权证夏字第200702189号 |
6 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
混合 |
2533.89 |
厂房 |
| 武房权证夏字第200702190号 |
7 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
混合 |
122.3 |
设备房 |
| 8 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
混合 |
39.39 |
厂房配套用房 |
| 9 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
混合 |
24.18 |
厂房配套用房 |
| 10 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
混合 |
33.9 |
卫生间 |
| 11 |
其他/工业 |
1/1 |
1997 |
混合 |
28.47 |
厂房配套用房 |
| 武房权证夏字第200803550号 |
12 |
办公楼/工业 |
1-6/6 |
1997 |
钢混 |
2029.74 |
酒店 |
| 武房权证夏字第200803551号 |
13 |
住宅/工业 |
1-3/3 |
2007 |
混合 |
503.98 |
住宅 |
2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2019年11月5日。
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年11月5日的房地产总价值为
RMB2354.24万元，大写金额：
人民币贰仟叁佰伍拾肆万贰仟肆佰元整。 估价结果详见表2。
表2 房地产抵押估价结果一览表
| 《房屋所有权证》证号 |
栋号 |
建筑
面积
(㎡) |
土地使用权面积(㎡) |
假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值
(万元) |
注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款
(万元) |
房地产总价（万元） |
其中 |
房产抵押单价
(元) |
房产抵押总价
(万元) |
土地抵押单价
(元) |
土地抵押总价
(万元) |
| 武房权证夏字第200702186号 |
1 |
528.54 |
17129.5 |
2354.24 |
0
(见附件5) |
2354.24 |
1502.44 |
79.41 |
690 |
1181.94 |
| 2 |
65.34 |
1305.48 |
8.53 |
| 3 |
31.36 |
1323.34 |
4.15 |
| 武房权证夏字第200702187号 |
4 |
1248.24 |
1303.60 |
162.72 |
| 武房权证夏字第200702188号 |
5 |
1676.9 |
1465.14 |
245.69 |
| 武房权证夏字第200702189号 |
6 |
2533.89 |
864.84 |
219.14 |
| 武房权证夏字第200702190号 |
7 |
122.3 |
936.22 |
11.45 |
| 8 |
39.39 |
865.70 |
3.41 |
| 9 |
24.18 |
938.79 |
2.27 |
| 10 |
33.9 |
1215.34 |
4.12 |
| 11 |
28.47 |
934.32 |
2.66 |
| 武房权证夏字第200803550号 |
12 |
2029.74 |
1670.02 |
338.97 |
| 武房权证夏字第200702186号 |
13 |
503.98 |
1781.42 |
89.78 |
| 合计 |
8866.23 |
17129.5 |
2354.24 |
/ |
2354.24 |
/ |
1172.30 |
/ |
1181.94 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告属预估咨询性质，仅用于贷款银行内部预审，不能作为贷款银行正式放贷的依据，也不能用于在房地产管理部门办理抵押登记手续。预评报告不具有法律效力，评估机构对预评报告不承担法律责任。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果不仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，还包含了估价对象房屋室内二次装修价值以及附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，故估价对象土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
- 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象部分房屋已出租，因估价委托人未能提供《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单回执》，估价委托人承诺在价值时点估价对象房地产无售卖情况，但已设立抵押权，目前正在办理抵押注销手续；除该抵押权利外，不存在法律规定的其他优先于本次抵押贷款受偿的款额；因本次估价是为估价委托人注销已设立的抵押权之后重新办理抵押贷款手续提供价值参考依据，故本次估价未扣除该法定优先受偿款，本报告只有在该项抵押权利注销之后方可使用。
- 根据估价委托人介绍，并经估价人员实地核实，在价值时点估价对象土地红线范围内除本次评估的房屋外，另建有几处未办理产权登记手续的临时用房；根据《城市房地产抵押管理办法》第四十四条：“处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”，如估价对象实现抵押权时，该项目需整体处置，一定程度上加大了实现抵押权的难度，在此提请报告使用者注意。
- 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年11月27日至2020年11月26日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇一九年十一月二十七日
