致估价委托人函

武汉天道置业有限公司清算组：
中车长江车辆有限公司：
我公司于2021年12月3日接受贵方委托，对贵方为核定房地产涨跌损失涉及的类似房地产市场价值进行评估，至2021年12月10日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《评估咨询委托函》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》、《武汉市江夏区房地产交易管理所查询房地产清单》、《总平面图》、《湖北省武汉市中级人民法院民事判决书》（文号：（2016）鄂01民终7300号）等资料（详见附件），结合估价人员实地查勘情况，估价对象为位于武汉市江夏区长江锦苑一期A1、D6、D7栋共计204套商品房及471.72㎡其他用房，估价对象总建筑面积为28366平方米（其中204套商品房建筑面积为27894.28平方米、其他用房建筑面积为471.72平方米），其中204套商品房已在武汉市江夏区房地产交易管理所办理合同备案登记，分别登记在中车长江车辆有限公司、武汉领军置业有限公司名下，现状已停工、3栋楼主体结构已完工，估价对象204套商品房及471.72㎡其他用房的房屋及土地基本情况详见表1。
表1   估价对象204套商品房及471.72㎡其他用房的
房屋及土地基本情况一览表

序号	估价对象	《建设工程规划许可证》/《国有土地使用证》证号	建设单位/土地使用权人	房屋/土地规划用途	土地使用权类型	土地使用权终止日期	房屋建筑面积（㎡）
1	D6-1-1-1	武规（夏）建（2008）028号/夏国用（2008）第051号	武汉天道置业有限公司	住宅/住宅用地	出让	至2077年11月1日止	136.26
2	D6-1-1-2						136.26
3	D6-2-1-1						136.26
4	D6-2-1-2						136.26
5	D6-1-2-1						136.26
6	D6-1-2-2						136.26
7	D6-2-2-1						136.26
8	D6-2-2-2						136.26
9	D6-1-3-1						136.26
10	D6-1-3-2						136.26
11	D6-2-3-1						136.26
12	D6-2-3-2						136.26
13	D6-1-4-1						136.26
14	D6-1-4-2						136.26
15	D6-2-4-1						136.26
16	D6-2-4-2						136.26
17	D6-1-5-1						136.26
18	D6-1-5-2						136.26
19	D6-2-5-1						136.26
20	D6-2-5-2						136.26
21	D6-1-6-1						136.26
22	D6-1-6-2						136.26
23	D6-2-6-1						136.26
24	D6-2-6-2						136.26
25	D6-1-7-1						136.26
26	D6-1-7-2						136.26
27	D6-2-7-1						136.26
28	D6-2-7-2						136.26
29	D6-1-8-1						136.26
30	D6-1-8-2						136.26
31	D6-2-8-1						136.26
32	D6-2-8-2						136.26
33	D6-1-9-1						136.26
34	D6-1-9-2						136.26
35	D6-2-9-1						136.26
36	D6-2-9-2						136.26
37	D6-1-10-1						136.26
38	D6-1-10-2						136.26
39	D6-2-10-1						136.26
40	D6-2-10-2						136.26
41	D6-1-11-1						136.26
42	D6-1-11-2						136.26
43	D6-2-11-1						136.26
44	D6-2-11-2						136.26
45	D6-1-12-1						136.26
46	D6-1-12-2						136.26
47	D6-2-12-1						136.26
48	D6-2-12-2						136.26
49	D6-1-13-1						136.26
50	D6-1-13-2						136.26
51	D6-2-13-1						136.26
52	D6-2-13-2						136.26
53	D6-1-14-1						136.26
54	D6-1-14-2						136.26
55	D6-2-14-1						136.26
56	D6-2-14-2						136.26
57	D6-1-15-1						136.26
58	D6-1-15-2						136.26
59	D6-2-15-1						136.26
60	D6-2-15-2						136.26
61	D6-1-16-1						136.26
62	D6-1-16-2						136.26
63	D6-2-16-1						136.26
64	D6-2-16-2						136.26
65	D6-1-17-1	136.26
66	D6-1-17-2	136.26
67	D6-2-17-1	136.26
68	D6-2-17-2	136.26
69	A1-1-1-1	136.26
70	A1-1-1-2	136.26
71	A1-2-1-1	136.26
72	A1-2-1-2	136.26
73	A1-1-2-1	136.26
74	A1-1-2-2	136.26
75	A1-2-2-1	136.26
76	A1-2-2-2	136.26
77	A1-1-3-1	136.26
78	A1-1-3-2	136.26
79	A1-2-3-1	136.26
80	A1-2-3-2	136.26
81	A1-1-4-1	136.26
82	A1-1-4-2	136.26
83	A1-2-4-1	136.26
84	A1-2-4-2	136.26
85	A1-1-5-1	136.26
86	A1-1-5-2	136.26
87	A1-2-5-1	136.26
88	A1-2-5-2	136.26
89	A1-1-6-1	136.26
90	A1-1-6-2	136.26
91	A1-2-6-1	136.26
92	A1-2-6-2	136.26
93	A1-1-7-1	136.26
94	A1-1-7-2	136.26
95	A1-2-7-1	136.26
96	A1-2-7-2	136.26
97	A1-1-8-1	136.26
98	A1-1-8-2	136.26
99	A1-2-8-1	136.26
100	A1-2-8-2	136.26
101	A1-1-9-1	136.26
102	A1-1-9-2	136.26
103	A1-2-9-1	136.26
104	A1-2-9-2	136.26
105	A1-1-10-1	136.26
106	A1-1-10-2	136.26
107	A1-2-10-1	136.26
108	A1-2-10-2	136.26
109	A1-1-11-1	136.26
110	A1-1-11-2	136.26
111	A1-2-11-1	136.26
112	A1-2-11-2	136.26
113	A1-1-12-1	136.26
114	A1-1-12-2	136.26
115	A1-2-12-1	136.26
116	A1-2-12-2	136.26
117	A1-1-13-1	136.26
118	A1-1-13-2	136.26
119	A1-2-13-1	136.26
120	A1-2-13-2	136.26
121	A1-1-14-1	136.26
122	A1-1-14-2	136.26
123	A1-2-14-1	136.26
124	A1-2-14-2	136.26
125	A1-1-15-1	136.26
126	A1-1-15-2	136.26
127	A1-2-15-1	136.26
128	A1-2-15-2	136.26
129	A1-1-16-1	136.26
130	A1-1-16-2	136.26
131	A1-2-16-1	136.26
132	A1-2-16-2	136.26
133	A1-1-17-1	136.26
134	A1-1-17-2	136.26
135	A1-2-17-1	136.26
136	A1-2-17-2	136.26
137	D7-1-2-1	137.69
138	D7-1-2-2	137.69
139	D7-2-2-1	137.69
140	D7-2-2-2	137.69
141	D7-1-3-1	137.69
142	D7-1-3-2	137.69
143	D7-2-3-1	137.69
144	D7-2-3-2	137.69
145	D7-1-4-1	137.69
146	D7-1-4-2	137.69
147	D7-2-4-1	137.69
148	D7-2-4-2	137.69
149	D7-1-5-1	137.69
150	D7-1-5-2	137.69
151	D7-2-5-1	137.69
152	D7-2-5-2	137.69
153	D7-1-6-1	137.69
154	D7-1-6-2	137.69
155	D7-2-6-1	137.69
156	D7-2-6-2	137.69
157	D7-1-7-1	137.69
158	D7-1-7-2	137.69
159	D7-2-7-1	137.69
160	D7-2-7-2	137.69
161	D7-1-8-1	137.69
162	D7-1-8-2	137.69
163	D7-2-8-1	137.69
164	D7-2-8-2	137.69
165	D7-1-9-1	137.69
166	D7-1-9-2	137.69
167	D7-2-9-1	137.69
168	D7-2-9-2	137.69
169	D7-1-10-1	137.69
170	D7-1-10-2	137.69
171	D7-2-10-1	137.69
172	D7-2-10-2	137.69
173	D7-1-11-1	137.69
174	D7-1-11-2	137.69
175	D7-2-11-1	137.69
176	D7-2-11-2	137.69
177	D7-1-12-1	137.69
178	D7-1-12-2	137.69
179	D7-2-12-1	137.69
180	D7-2-12-2	137.69
181	D7-1-13-1	137.69
182	D7-1-13-2	137.69
183	D7-2-13-1	137.69
184	D7-2-13-2	137.69
185	D7-1-14-1	137.69
186	D7-1-14-2	137.69
187	D7-2-14-1	137.69
188	D7-2-14-2	137.69
189	D7-1-15-1	137.69
190	D7-1-15-2	137.69
191	D7-2-15-1	137.69
192	D7-2-15-2	137.69
193	D7-1-16-1	137.69
194	D7-1-16-2	137.69
195	D7-2-16-1	137.69
196	D7-2-16-2	137.69
197	D7-1-17-1	137.69
198	D7-1-17-2	137.69
199	D7-2-17-1	137.69
200	D7-2-17-2	137.69
201	D7-1-18-1	137.69
202	D7-1-18-2	137.69
203	D7-2-18-1	137.69
204	D7-2-18-2	137.69
其他用房	D7-1层	武规（夏）建（2008）028号/夏国用（2008）第051号	武汉天道置业有限公司	其他用房/住宅用地	出让	至2077年11月1日止	471.72
合计		/	/	/	/	/	28366

 
2、估价目的：为估价委托人核定房地产涨跌损失提供依据，而评估类似房地产市场价值。
3、价值时点：2010年6月9日、2021年12月1日。
4、价值类型：市场价值；本次评估所指市场价值，是指在价值时点整体购买估价对象类似房地产的市场价值。
5、估价方法：比较法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法对估价对象价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2010年6月9日、2021年12月1日的房地产市场价值增值额为RMB20498.66万元，大写金额：人民币贰亿零肆佰玖拾捌万陆仟陆佰元整 ，估价结果详见表2 。
表2   房地产估价结果一览表

估价对象	房屋建筑面积（㎡）	房地产总价（万元）		房地产增值额（万元）
		价值时点 （2010年6月9日）	价值时点 （2021年12月1日）
长江锦苑一期A1、D6、D7栋共计204套商品房及471.72㎡其他用房	28366	9807.67	30306.33	20498.66
合计	28366	9807.67	30306.33	20498.66

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
3. 本次估价以估价对象在价值时点时已竣工验收、可交付使用，且不改变房屋规划用途能在今后办理相关产权证、并未考虑后续办证相关费用为前提，且以价值时点的市场状况为依据，并以该市场状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
4. 根据估价委托人提供的《评估咨询委托函》及估价委托人工作人员介绍：估价对象为位于武汉市江夏区长江锦苑一期A1、D6、D7栋共计204套商品房及471.72㎡其他用房，房屋的性质为新建住宅商品房，毛坯交付，房屋总建筑面积为28366平方米（其中204套商品房建筑面积为27894.28平方米、其他用房建筑面积为471.72平方米），房屋采购方式为整体购入。故本次估价以估价对象204套商品房及471.72㎡其他用房分别于2010年6月9日、2021年12月1日能正常交付使用，且考虑了整体购买时的议价能力对房地产价值的影响，并以此为估价前提，在此提请报告使用人注意，如有变动，则估价结果应作相应调整。
5. 估价人员未对估价对象建筑面积进行专业测量，本次评估根据估价委托人提供的《武汉市江夏区房地产交易管理所查询房地产清单》、《湖北省武汉市中级人民法院民事判决书》（文号：（2016）鄂01民终7300号）、《评估咨询委托函》等资料，确定本次估价范围内估价对象总建筑面积为28366平方米（其中204套商品房建筑面积为27894.28平方米、其他用房建筑面积为471.72平方米）；本次评估以该面积为前提进行估价，如有变动，则估价结果应作相应调整。
6. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2021年12月10日至2022年12月9日止），超过有效期范围，或报告使用期限内房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

特此函告！
                                                     湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                                                                法定代表人：朱黎明
                                          二〇二一年十二月十日