致估价委托人函

武汉仁爱医院有限公司 ：
我公司于2020年4月21日接受贵方委托，对贵方抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2020年4月23日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：

1. 估价对象：根据贵方提供的《房屋所有权证》（证号：武房权证硚字第2011001610号、武房权证硚字第2011001611号、武房权证硚字第2011001612号）和《国有土地使用证》（证号：武国用（2011）第502号）等资料（见附件1至6），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市硚口区解放大道348号，共3栋，产权为武汉仁福投资管理有限公司所有，房屋总建筑面积为10512.09平方米，土地使用权面积为2439.28平方米，房屋证载用途均为商业服务，土地证载用途为商服用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期至2036年2月7日，在价值时点估价对象实际用途为医院及附属楼。估价对象房屋及土地基本情况详见表1：表1    估价对象房屋及土地基本情况一览表

估价对象	产权人	《房屋所有权证》证号	《国有土地使用证》证号	房屋/土地证载用途	房屋建筑面积（㎡）	土地使用权面积（㎡）	所在楼层/总楼层	建筑结构	实际用途
主楼（12层）	武汉仁福投资管理有限公司	武房权证硚字第2011001610号	武国用（2011）第502号	商业服务/商服用地	7769.62	2439.28	1-12/12	混合	医院及附属楼
附楼（6层）		武房权证硚字第2011001611号			1777.44		1-6/6
附楼（8层）		武房权证硚字第2011001612号			965.03		1-8/8
合计	－	－	－	－	10512.09	2439.28	－	－	－

2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2020年4月21日
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法、收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年4月21日的房地产总价值为RMB20031.16万元，大写金额：人民币贰亿零叁拾壹万壹仟陆佰元整，房地产综合单价为RMB19055.35元/平方米，大写金额：人民币壹万玖仟零伍拾伍元叁角伍分。 
7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告属预估咨询性质，仅用于贷款银行内部预审，不能作为贷款银行正式放贷的依据，也不能用于在房地产管理部门办理抵押登记手续。预评报告不具有法律效力，评估机构对预评报告不承担法律责任。
3. 根据产权人武汉仁福投资管理有限公司提供的《承诺函》（见附件6），产权人同意以估价对象房地产作为抵押物，为估价委托人提供抵押担保，故本次由武汉仁爱医院有限公司 委托进行评估，在此提请报告使用人注意。
4. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
5. 根据估价委托人的委托，本次估价结果不仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，还包含了估价对象房屋室内二次装修价值以及附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，故估价对象土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
6. 根据估价委托人介绍，并经估价人员实地核实，在价值时点估价对象土地红线范围内除本次评估的房屋外，另建有几处未办理产权登记手续的临时用房；根据房地产抵押相关法律法规，估价对象实现抵押权时，未办理产权登记手续的临时用房应一并处置，但该部分无法优先受偿，一定程度上加大了实现抵押权的难度，在此提醒报告使用人注意。
7. 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》，在价值时点估价对象已办理了抵押登记且尚未注销，由此推断估价对象存在法定优先受偿款；但估价委托人说明估价对象目前正在办理抵押注销手续，而本次估价是为估价委托人注销该抵押之后重新办理抵押贷款手续提供价值参考依据，故未扣除该法定优先受偿款，本报告只有在该项抵押权利注销之后方可使用，在此提请报告使用人注意。
8. 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋证载用途均为商业服务，土地证载用途为商服用地，结合估价人员实地查勘，其实际用途为医院及附属楼，实际用途与房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、临街状况、平面布局等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按商业用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按商业用途持续使用。
9. 估价委托人提供的《房屋所有权证》、《武汉市房地产权证附图》，未记载估价对象房屋楼栋的分层建筑面积，经估价委托人指认及估价人员现场查勘、测算，确定估价对象1-3层建筑面积相同且分别为 877.48 平方米、351.44 平方米、125.76 平方米，4层及以上建筑面积合计为 9157.41平方米。因此本次以此数据为前提进行估价，最终估价对象分层建筑面积数据应以房地产管理部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
10. 估价委托人提供的《宗地平面界限图》中记载“本宗地压占规划道路面积 7.22M²，国家建设需要时应服从规划要求”，本次估价对象土地面积以《国有土地使用证》中记载的土地使用权面积 2439.28 平方米进行估价，未考虑上述因素对房地产价值的影响，在此提请报告使用人注意。
11. 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
12. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2020年4月23日至2021年4月22日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
     
                                                        湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                                                            法定代表人：刘利华
                                                             二〇二〇年四月二十三日