土  地  估  价  报  告

第一部分　　摘　　要

一、估价项目名称
湖北创力药业有限公司位于枣阳市中兴大道东侧的1宗出让工业用地土地使用权抵押价值评估
二、委托估价方
委 托 方：湖北创力药业有限公司
联系地址：枣阳市中兴大道东侧
法定代表人：张仁刘
联 系 人：罗会计
联系电话：18372360288
三、估价目的
委托方湖北创力药业有限公司拟将待估宗地国有出让土地使用权向银行进行融资贷款，双方为确定合理的抵押价值，湖北创力药业有限公司特委托湖北远达房地产资产评估测绘有限公司进行评估。为湖北创力药业有限公司将待估宗地国有出让土地使用权办理抵押手续提供客观、公正的土地价值参考。
四、估价期日
根据《房地产抵押估价指导意见》，抵押估价期日原则上为完成待估宗地实地查勘之日，本项目估价期日为二〇二〇年一月九日，与估价人员实地查勘日一致。
五、估价日期
二〇二〇年一月九日至二〇二〇年三月二十七日
六、地价定义
1、用途设定
根据委托方提供的《不动产权证书》（鄂（2019）枣阳市不动产权第0000040号）复印件，待估宗地位于枣阳市中兴大道东侧，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，参照土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)二级分类标准， 设定用途为工业用地。
2、年限设定
根据委托方提供的《不动产权证书》（鄂（2019）枣阳市不动产权第0000040号）复印件，待估宗地登记用途为工业用地，使用期限为2014年11月03日起至2064年11月03日止，根据合法原则，设定土地使用年限为工业用地剩余使用年限44.82年。
3、容积率设定
根据委托方提供的《国有建设用地使用权国有建设用地使用权出让合同》复印件，规划容积率≥0.8，根据合法原则，本次评估中设定待估宗地容积率为0.8。
4、开发程度设定
至估价期日，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、供电、通上水、通下水、通讯）及红线内已有建筑物，本次评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供电、通上水、通下水、通讯）及红线内已有建筑物。
5、价值内涵
抵押价值，等于未设立法定优先受偿权下的国有建设用地使用权市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
6、总述
本次评估待估宗地的价值定义为：在估价期日2020年1月9日，公开市场条件和现状利用条件下，土地使用权设定类型为国有建设用地使用权，设定性质为出让，设定用途为工业用地，设定使用年限为44.82年，设定容积率为0.8，设定开发程度为宗地红线外“五通”（ 即通路、供电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整，按照当地正常市场价值水平，评估该出让宗地客观合理土地使用权抵押价值。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和资料分析论证，遵循土地估价原则，运用市场比较法和成本逼近法分别对待估宗地土地价值进行了测算，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，评定出待估宗地在估价期日2020年1月9日，满足估价设定条件下的土地使用权价值如下：
1、未设立法定优先受偿权下的国有建设用地使用权市场价值
土地面积：19993.40平方米
单位面积地价：251元／平方米
总地价：501.83万元
2、法定优先受偿款
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。在估价期日2020年1月9日，根据委托方提供的《法定优先受偿款调查表》，待估宗地不存在上述情况，故法定优先受偿款为零。
3、抵押价值
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的国有建设用地使用权市场价值-法定优先受偿款。  
土地面积：19993.40平方米
单位面积地价：251元／平方米
总地价：501.83万元
大写人民币：伍佰零壹万捌仟叁佰圆整
注：依据现有的法律政策，抵押物抵押、使用及处置时发生的登记费、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等，作为变现费用考虑，不包含在法定优先受偿款中。
具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。
八、土地估价师签字
姓     名          土地估价师资格证书号           签    名
 刘利华                2002420091
-------------         ----------------           --------------
  张 曼                 2014420019
-------------         ----------------           --------------
九、土地估价机构
估价机构法定代表人签字：
　　　　　　　　　　　　　
   (机构公章)
二〇二〇年三月二十七日