武汉柏维娅服饰有限公司：我公司于2020年1月11日接受贵方委托，对贵方抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2020年1月11日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《不动产权属证明》（证号：鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057734号、鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057733号、鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057732号、鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057731号、鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057730号、鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057729号）和《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄120212887、黄120212888、黄120212889、黄1202122890、黄120212891、黄120212892）等资料（见附件1至6），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市黄陂区横店街建华村、群建村顺昌科技产业园11号厂房栋1-6层1号，产权为倪邦红所有，房屋建筑总面积为4539.78平方米，分摊土地使用权总面积为737.86平方米，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期至2061年09月28日止，在价值时点估价对象实际用途为工业及配套，估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1 估价对象房屋及土地基本情况一览表
估价
对象 |
《不动产权属证明》证号 |
《武汉市商品房买卖合同》编号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
土地使用
权类型 |
土地使用
年限 |
| 1层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057734号 |
黄120212887 |
工业/工业用地 |
1/6 |
721.18 |
117.21 |
出让 |
2061年09月28日 |
| 2层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057733号 |
黄120212888 |
工业/工业用地 |
2/6 |
763.72 |
124.13 |
出让 |
2061年09月28日 |
| 3层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057732号 |
黄120212889 |
工业/工业用地 |
3/6 |
763.72 |
124.13 |
出让 |
2061年09月28日 |
| 4层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057731号 |
黄120212890 |
工业/工业用地 |
4/6 |
763.72 |
124.13 |
出让 |
2061年09月28日 |
| 5层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057730号 |
黄120212891 |
工业/工业用地 |
5/6 |
763.72 |
124.13 |
出让 |
2061年09月28日 |
| 6层 |
鄂（2017）武汉市黄陂不动产权第0057729号 |
黄120212892 |
工业/工业用地 |
6/6 |
763.72 |
124.13 |
出让 |
2061年09月28日 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
/ |
4539.78 |
737.86 |
/ |
/ |
2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2020年1月11日。
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年1月11日的房地产总价值为
RMB1407.32万元，大写金额：
人民币壹仟肆佰零柒万叁仟贰佰元整。估价结果详见表2。
表2 房地产抵押估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积(㎡) |
土地使用权面积(㎡) |
假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值(万元) |
注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款(万元) |
房地产抵押平均单价
(元/㎡) |
房地产抵押总价(万元) |
| 1层 |
721.18 |
117.21 |
223.57 |
0
(见附件6) |
3100 |
223.57 |
| 2层 |
763.72 |
124.13 |
236.75 |
236.75 |
| 3层 |
763.72 |
124.13 |
236.75 |
236.75 |
| 4层 |
763.72 |
124.13 |
236.75 |
236.75 |
| 5层 |
763.72 |
124.13 |
236.75 |
236.75 |
| 6层 |
763.72 |
124.13 |
236.75 |
236.75 |
| 合计 |
4539.78 |
737.86 |
1407.32 |
0 |
/ |
1407.32 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告属预估咨询性质，仅用于贷款银行内部预审，不能作为贷款银行正式放贷的依据，也不能用于在房地产管理部门办理抵押登记手续。预评报告不具有法律效力，评估机构对预评报告不承担法律责任。
- 根据产权人倪邦红提供的《承诺函》（见附件5），产权人同意以估价对象房地产作为抵押物，为估价委托人提供抵押担保，故本次由武汉柏维娅服饰有限公司委托进行评估，在此提请报告使用人注意。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果不仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，还包含了估价对象房屋室内二次装修价值以及附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，故估价对象土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
- 估价人员未对估价对象房屋建筑面积和土地使用权面积进行专业测量，仅根据估价委托人提供的《不动产权属证明》和《武汉市商品房买卖合同》，确定本次估价范围内估价对象房屋建筑总面积为4539.78平方米，分摊土地使用权总面积为737.86平方米；经估价人员实地查勘，面积大体相当，因此本次以该面积为前提进行估价，最终估价对象房屋和土地面积数据应以房地产管部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
- 根据估价委托人提供的《武汉市商品房买卖合同》，估价对象由武汉顺昌投资有限公司开发经营，产权人于2012年12月19日通过购买取得了估价对象产权，在价值时点产权人尚未办理相关产权登记手续；另根据估价委托人委托，结合估价目的，本次估价以产权人能正常办理产权登记手续为前提，但未考虑办理产权登记手续所需缴纳的相关税费对估价对象价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《武汉市商品房买卖合同》，在价值时点估价对象已办理了抵押登记且尚未注销，由此推断估价对象存在法定优先受偿款；但估价委托人说明估价对象目前正在办理抵押注销手续，而本次估价是为估价委托人注销该抵押之后重新办理抵押贷款手续提供价值参考依据，故未扣除该法定优先受偿款，本报告只有在该项抵押权利注销之后方可使用，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2020年1月11日至2021年1月10日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇二〇年一月十一日
