致估价委托人函

湖北德光石化能源有限公司：
我公司于2019年11月27日接受贵方委托，对贵方抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2019年12月3日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：

1. 估价对象：根据贵方提供的《房屋所有权证》（证号：武房权证岸字第200401998号）和《国有土地使用证》（证号：武国用（2004）第1210号）等资料（见附件1至6），结合估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市江岸区解放公园路50号C栋，共2层，产权为武汉麒麟物业管理有限公司所有，房屋总建筑面积为2038.54平方米，土地使用权面积为173.53平方米，房屋证载用途均为办公，土地证载用途为城镇混合住宅用地，土地使用权类型为出让；土地使用权终止日期至2047年11月5日，在价值时点估价对象实际用途为商业及办公。估价对象房屋及土地基本情况详见表1：表1    估价对象房屋及土地基本情况一览表

估价对象	产权人	《房屋所有权证》证号	《国有土地使用证》证号	房屋/土地证载用途	房屋建筑面积（㎡）	土地使用权面积（㎡）	所在楼层/总楼层	建筑结构	实际用途
武汉市江岸区解放公园路50号C栋1层	武汉麒麟物业管理有限公司	武房权证岸字第200401998号	武国用（2004）第1210号	办公/城镇混合住宅用地	988.45	173.53	1/12	钢混	商业及办公
武汉市江岸区解放公园路50号C栋2层					1050.09		2/12	钢混
合计	－	－	－	－	2038.54	173.53	－	－	－

2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2019年11月27日
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：比较法、收益法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法、收益法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年11月27日的房地产总价值为RMB4102.26万元，大写金额：人民币肆仟壹佰零贰万贰仟陆佰元整。 估价结果详见表2。
表2    房地产抵押估价结果一览表

估价 对象	房屋建筑面积（㎡）	土地使用权面积（㎡）	假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值(万元)	注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款(万元)	房地产抵押单价 (元/㎡)	房地产抵押总价 (万元)	房地产抵押净值 (万元)
武汉市江岸区解放公园路50号C栋1层	988.45	173.53	3017.94	0 (见附件5)	30532	3017.94	3530.00
武汉市江岸区解放公园路50号C栋2层	1050.09		1084.32		10326	1084.32
合计	2038.54	173.53	4102.26	0	/	4102.26	3530.00

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告属预估咨询性质，仅用于贷款银行内部预审，不能作为贷款银行正式放贷的依据，也不能用于在房地产管理部门办理抵押登记手续。预评报告不具有法律效力，评估机构对预评报告不承担法律责任。
3. 根据产权人武汉麒麟物业管理有限公司提供的《承诺函》（见附件6），产权人同意以估价对象房地产作为抵押物，为估价委托人提供抵押担保，故本次由湖北德光石化能源有限公司委托进行评估，在此提请报告使用人注意。
4. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
5. 根据估价委托人的委托，本次估价结果不仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，还包含了估价对象房屋室内二次装修价值以及附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，故估价对象土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
6. 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》，在价值时点估价对象已办理了抵押登记且尚未注销，由此推断估价对象存在法定优先受偿款；但估价委托人说明估价对象目前正在办理抵押注销手续，而本次估价是为估价委托人注销该抵押之后重新办理抵押贷款手续提供价值参考依据，故未扣除该法定优先受偿款，本报告只有在该项抵押权利注销之后方可使用，在此提请报告使用人注意。
7. 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋证载用途均为办公，土地证载用途为城镇混合住宅用地，结合估价人员实地查勘，其实际用途为商业及办公，实际用途与房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、临街状况、平面布局等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产1层按商业用途、2层按办公用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产1层按商业用途、2层按办公用途持续使用。
8. 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
9. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年12月3日至2020年12月2日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
    
                                                       湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                                                           法定代表人：刘利华
                                                            二〇一九年十二月三日