（鄂）远达（2019）（估）字第WH007号

 第一部分  摘  要
一、估价项目名称
湖北华海房地产开发有限责任公司位于咸宁市嘉鱼县鱼岳镇发展大道165号（皇城华府）46561.94平方米城镇住宅用地补缴土地出让价款评估。
二、委托估价方
湖北华海房地产开发有限责任公司
三、估价目的
受贵方委托，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、2004年8月28日起施行）、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号、1990年5月19日起施行）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014、2014年12月1日起施行）、国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知（国土资厅发【2018】4 号、2018年4月9日起施行）等相关法律和规范以及贵方提供的《不动产权证书》（证号：鄂（2018）嘉鱼县不动产权第0000179号）等资料（见附件1-8），本估价机构注册土地估价师对湖北华海房地产开发有限责任公司单独所有的位于咸宁市嘉鱼县鱼岳镇发展大道165号（皇城华府）46561.94平方米城镇住宅用地国有出让土地使用权价格进行评估。
本次估价是核定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权价格，为委托估价方办理补缴土地出让价款提供价值参考依据。
四、估价期日
根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发[2018]4号）6.4（1）条规定：“估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。”本次估价期日为2019年10月15日。
五、估价日期
二〇一九年十月十五日至二〇一九年十一月十三日
六、地价定义
在估价期日，估价对象作为出让国有土地，其土地所有权为国家所有，土地使用权为湖北华海房地产开发有限责任公司单独所有。根据估价目的，此次评估我们按实际权利状况来设定估价对象权利状况，即出让土地。
估价对象的《不动产权证书》（见附件3）证载用途为城镇住宅用地，实际用途为城镇住宅用地，此次评估我们按估价对象证载的城镇住宅用地设定为估价对象土地用途。
估价对象的《不动产权证书》（见附件3）证载土地使用权类型为出让，土地使用期限商业至2054年3月9日；住宅至2084年3月9日止，在估价期日该宗地剩余使用年限为住宅64.4年、商业34.4年；此次评估我们设定估价对象土地剩余使用年限为住宅64.4年、商业34.4年。
在估价期日，估价对象土地实际开发程度为红线外“六通”（即通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气，以下同）及宗地红线内“场地平整”且有建筑物，结合估价目的，本次估价我们设定估价对象开发程度为宗地红线外“六通”及宗地红线内“场地平整”。
根据委托估价方提供的嘉鱼县自然资源和规划局出具的《皇城华府项目竣工验收规划条件核实情况》：“项目共许可用地面积为46561.80平方米，许可建筑面积为121878.56平方米，其中计容面积118048.01平方米，不计容面积为3830.55平方米。而皇城华府小区现状占地面积46561.80平方米，小区内共有15栋主体建筑和商业门面，小区现状总建筑面积为131338.63平方米，其中计容面积为125602.14平方米，包括住宅面积104346.25平方米，商业面积17391.62平方米，3-7号楼架空层面积3864.27平方米（该架空层高度超过2.2米，且四周均已封闭）；不计容面积5736.49平方米，包括架空层1562.51平方米，物业管理用房及社区管理用房254.18平方米，其他配套设施用房333.3平方米，地下室3586.5平方米。项目现状容积率为2.69，建筑密度33.2%，停车位共有788个。项目规划容积率不大于2.6，现状容积率为2.69，规划建筑密度不大于32%，现状为建筑密度33.2%。现状总建筑面积超许可9460.07平方米，其中计容面积超许可7268.38平方米，不计容面积超许可2191.69平方米。另容积率按2.6计算，超建约4255.25平方米需补缴土地出让金。”
根据国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评
估技术规范》的通知（国土资厅发【2018】4 号），“调整容积率，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。
因此，本次估价对象地价定义为：估价对象在公开市场条件和实际利用条件下，于估价期日2019年10月15日，设定的土地用途为城镇住宅用地、土地使用权类型为出让、土地开发程度为宗地红线外“六通”、宗地红线内“场地平整”、土地使用权剩余使用年限为住宅64.4年、商业34.4年，根据规划设计条件和利用现状，待估宗地容积率由2.6调整为2.69应补缴地价款的国有出让土地使用权公开市场价格。
七、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到待估宗地于估价期日2019年10月15日，满足地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：
土地面积：46561.94平方米；
单位面积地价：RMB1049.10元/平方米，折合RMB69.94万元/亩；
单位楼面地价：RMB390元/建筑平方米
总 地 价：RMB4884.81万元；
大写金额：人民币肆仟捌佰捌拾肆万捌仟壹佰元整。
根据国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评
估技术规范》的通知（国土资厅发【2018】4 号），“调整容积率，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。”
则；应补缴土地出让价款=新增建筑面积×楼面地价=4255.25×390=165.95（万元）（人民币壹佰陆拾伍万玖仟伍佰元整）。
详细结果见下页《土地估价结果一览表》（表1）。
 

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