致估价委托人函
武汉市中级人民法院：我公司于2019年7月9日接受贵方委托，对贵方办理案件（转办单号：（2019）鄂01鉴评转070号）涉及的房地产市场价值进行评估，至2019年10月8日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
- 估价对象：根据贵方提供的《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《国有土地使用证》和湖北建元智能设备科技有限公司出具的《无证车间说明》等资料（见附件1至8），经估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市蔡甸区蔡甸经济开发区常福新城17号，产权为湖北建元智能设备科技有限公司单独所有，其中4幢房屋已办理产权登记，总建筑面积为18507.92平方米，土地使用权面积为25811平方米，房屋证载用途为工业、办公用房，土地证载用途为工业，土地使用权类型为出让，土地使用年限至2060年7月20日止；其余5幢房屋未办理产权登记，总建筑面积为3591.45平方米。估价对象房屋及土地基本情况详见表1至表2：
表1 已办理产权登记的房屋及土地基本情况一览表
| 估价对象 |
《房屋所有权证》证号 |
《国有土地使用证》证号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
| 常福新城17号办公 |
蔡2015001552 |
蔡国用（2015）第1545号 |
办公/工业用地 |
1-5/5 |
2160.93 |
25811 |
| 常福新城17号车间 |
蔡2015001553 |
工业/工业用地 |
1-2/2 |
9926.74 |
| 二期工程1号车间 |
蔡2015004578 |
工业/工业用地 |
1-3/3 |
2319.28 |
| 二期工程2号车间 |
蔡2015004577 |
工业/工业用地 |
1-3/3 |
4100.97 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
/ |
18507.92 |
25811 |
表2 未办理产权登记的房屋情况一览表
| 估价对象 |
建筑结构 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
| 门房 |
钢混 |
1/1 |
59.85 |
| 车间一 |
钢 |
1/1 |
409.40 |
| 车间二 |
钢 |
1/1 |
1536.00 |
| 车间三 |
钢 |
1/1 |
847.00 |
| 车间四 |
钢 |
1/1 |
739.20 |
| 合计 |
/ |
/ |
3591.45 |
2、估价目的：为武汉市中级人民法院办理案件提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2019年8月19日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年8月19日的房地产总价值为
RMB3516.11万元，大写金额：
人民币叁仟伍佰壹拾陆万壹仟壹佰元整。 估价结果详见表3至表4 ：
表3 已办理产权登记的房屋及土地估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑
面积（㎡） |
土地使用权
面积（㎡） |
房地产总价（万元） |
其中 |
房产单价
（元/㎡） |
房产总价
（万元） |
土地单价（元/㎡） |
土地总价（万元） |
| 常福新城17号办公 |
2160.93 |
25811.00 |
3416.57 |
1718.29 |
371.31 |
347 |
895.64 |
| 常福新城17号车间 |
9926.74 |
1150.94 |
1142.51 |
二期工程
1号车间 |
2319.28 |
1729.07 |
401.02 |
二期工程
2号车间 |
4100.97 |
1477.92 |
606.09 |
| 小计 |
18507.92 |
25811.00 |
3416.57 |
/ |
2520.93 |
/ |
895.64 |
表4 未办理产权登记的房屋估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积（㎡） |
房产单价（元/㎡） |
房产总价（万元） |
| 门房 |
59.85 |
1092.73 |
6.54 |
| 车间一 |
409.4 |
450.9 |
18.46 |
| 车间二 |
1536 |
252.47 |
38.78 |
| 车间三 |
847 |
225.38 |
19.09 |
| 车间四 |
739.2 |
225.51 |
16.67 |
| 小计 |
3591.45 |
/ |
99.54 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
- 根据湖北建元智能科技有限公司出具的《无证车间说明》，估价对象未办理产权登记的房屋于2015-2016期间建成，经估价人员实地查勘，估价对象未办理产权登记的房屋建成年份分别为门房2013年、其余车间均为2015年，故与实际查勘年份不一致，根据估价目的，故本次估价以实地查勘年份为估价前提，如有不符，则估价结果需作相应调整。
- 根据估价委托人提供的《重启评估工作的通知》，本次估价范围内估价对象有5幢房屋未办理产权登记，其建筑面积按湖北建元智能科技有限公司出具的《无证车间说明》确定，本次以此为估价前提，若与房地产管理部门认定不符，则估价结果应作相应的调整，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《武汉市房屋产权登记信息查询单》（见附件4）和《国有土地使用证》（见附件5），估价对象常福新城17号办公房屋设计用途为办公，土地证载用途为工业用地。经估价人员实地查勘，其实际用途为工业及配套，房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、权益状况和实物状况等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按工业及配套用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按工业及配套用途持续使用，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《武汉市房屋产权登记信息查询单》（见附件4），估价对象常福新城17号办公房屋登记结构为钢、钢混结构，经估价人员实地查勘，其实际结构为钢混结构，房屋登记结构和实际结构不一致，根据估价目的，本次估价以估价对象房屋实际结构为准，若此前提发生变化，则估价结果需作相应调整。
- 根据估价委托人提供的《武汉市不动产抵押信息单》（见附件6），经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产已设立抵押权；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年10月8日至2020年10月7日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇一九年十月八日
