致估价委托人函

湖北犇星新材料股份有限公司：
我公司于2019年7月26日接受贵方委托，对贵方办理抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2019年9月11日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料（见附件1至9），结合估价人员实地查勘，估价对象位于随州市高新区淅河镇魏家畈村，房屋共15幢，均为“湖北犇星农化有限责任公司20000吨/年毒死蜱（水相法）扩产新建项目”工程，现状为在建工程，房屋总建筑面积为28646.38平方米，土地使用权面积合计为199900平方米，土地使用权类型为出让，使用期限从2018年05月03日起2068年05月03日止，土地用途为工业用地，估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1    估价对象房屋及土地基本情况一览表
 

序号	估价 对象	《建设工程规划许可证》/《不动产权证书》证号	建设单位/ 权利人	房屋规划用途/土地证载用途	所在楼层/总楼层	建筑面积（㎡）	土地使用权面积 （㎡）	不动产单元号
1	天然气锅炉房	建字第[2019] 271号/鄂（2019）随州市不动产权第0005003号	湖北犇星新材料股份有限公司/湖北犇星新材料股份有限公司	天然气锅炉房/工业用地	1/1	408	46220.00	421302005800GB00015W00000000
2	泵房及操作间	建字第[2019] 271号/鄂（2019）随州市不动产权第0005004号		泵房及操作间/工业用地	-1-3/4	979.02	52590.00	421302005800GB00012W00000000
3	除草剂仓库一	建字第[2019] 271号/鄂（2019）随州市不动产权第0005004号		仓库/工业用地	1/1	1500
4	除草剂仓库二			仓库/工业用地	1/1	1500
5	9#车间	建字第[2019] 271号、182号/鄂（2019）随州市不动产权第0005005号		车间/工业用地	1-4/4	5400.86	23450.00	421302005800GB00014W00000000
6	10#车间			车间/工业用地	1-4/4	5351.50
7	杀虫剂仓库一	建字第[2019] 271号/鄂（2019）随州市不动产权第0005005号		仓库/工业用地	1/1	1500
8	杀虫剂仓库二			仓库/工业用地	1/1	1500
9	总变配电室	建字第[2019] 271号/鄂（2019）随州市不动产权第0005006号		总变配电室/工业用地	1-2/2	640	43000.00	421302005800GB00013W00000000
10	1#仓库	建字第[2019] 271号/鄂（2019）随州市不动产权第0013494号		仓库/工业用地	1/1	673.00	34640.00	421302005800GB00011W00000000
11	原机修车间			机修车间/工业用地	1-2/2	1523.00
12	6#车间			车间/工业用地	1-3/3	2806.00
13	7#车间			车间/工业用地	1-4/4	2968.00
14	区域性控制室			区域性控制室/工业用地	1-2/2	496.00
15	区域公用工程一			区域公用工程/工业用地	1-2/2	1401.00
合计						28646.38	199900.00	/

2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2019年7月26日。
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年7月26日的房地产总价值为RMB8642.27万元，大写金额：人民币捌仟陆佰肆拾贰万贰仟柒佰元整。 估价结果详见表2。
表2    房地产抵押估价结果一览表
 

估价对象	建筑面积(㎡)	土地面积(㎡)	假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值 (万元)	注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款 (万元)	房地产抵押总价(万元)	其中
						土地单价（元/㎡）	土地总价（万元）	房产单价 （元/㎡）	房产总价（万元）
天然气锅炉房	408	46220.00	1009.79	0 (见附件4)	1009.79	202.00	933.64	1866.42	76.15
泵房及操作间	979.02	52590.00	1600.68	0 (见附件4)	1600.68	202.00	1062.32	1557.88	152.52
除草剂仓库一	1500							1286.13	192.92
除草剂仓库二	1500							1286.13	192.92
9#车间	5400.86	23450.00	2637.22	0 (见附件4)	2637.22	202.00	473.69	1463.93	790.65
10#车间	5351.50							1844.42	987.04
杀虫剂仓库一	1500							1286.13	192.92
杀虫剂仓库二	1500							1286.13	192.92
总变配电室	640	43000.00	939.08	0 (见附件4)	939.08	194.00	834.20	1638.75	104.88
1#仓库	673.00	34640.00	2455.50	0 (见附件4)	2455.50	198	685.87	1499.41	100.91
原机修车间	1523.00							1709.32	260.33
6#车间	2806.00							1910.55	536.10
7#车间	2968.00							1903.20	564.87
区域性控制室	496.00							1569.56	77.85
区域公用工程一	1401.00							1638.62	229.57
合计	28646.38	199900	8642.27	/	8642.27	/	3989.72	/	4652.55
快速变现价值	房地产快速变现总价：RMB4321.14万元；    大写金额：人民币肆仟叁佰贰拾壹万壹仟肆佰元整
抵押净值	房地产抵押净值：RMB7307.98万元；      大写金额：人民币柒仟叁佰零柒万玖仟捌佰元整

7、特别提示：
 

1. 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 根据估价委托人提供的《承诺函》。确定《随州市高新区淅河镇魏家畈村20000吨/年毒死蜱（水相法）扩产》项目是由湖北犇星农化有限责任公司于2018年进行开发建设，且湖北犇星农化有限责任公司在开发建设过程中已取得了该项目的相关规划手续；现因该项目需要为湖北犇星新材料股份有限公司办理抵押贷款手续，而湖北犇星农化有限责任公司为湖北犇星新材料股份有限公司的全资子公司，故湖北犇星农化有限责任公司已于2019年9月仅将其取得的《不动产权证书》和《建设工程规划许可证》进行了变更，但未将该项目的《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》同时进行变更，变更内容详见表3-5。

表3    《不动产权证书》（变更前后）
 

不动产权证书	变更前	变更后
证号	鄂（2019）随州市不动产权第0005007号	鄂（2019）随州市不动产权第0013494号
权利人	湖北犇星农化有限责任公司	湖北犇星新材料股份有限公司
共有情况	单独所有	单独所有
坐落	高新区淅河镇魏家畈村	高新区淅河镇魏家畈村
不动产单元号	421302005800GB00011W00000000	421302005800GB00011W00000000
权利类型	国有建设用地使用权	国有建设用地使用权
权利性质	出让	出让
用途	工业用地	工业用地
面积	34640.00㎡	34640.00㎡
使用期限	2018年05月03日起2068年05月03日止	2018年05月03日起2068年05月03日止
权利其他状况	原不动产权证号：鄂（2019）随州市不动产权第0001429号。产权来源：国有建设用地使用权转移登记	原不动产权证号：鄂（2019）随州市不动产权第0005007号。产权来源：国有建设用地使用权转移登记
发证机关	随州市国土资源局	随州市国土资源局

表4    《建设工程规划许可证》（变更前）
 

编号	建设单位	建设项目名称	建设位置	建设规模	发证机关	发证日期
建字第[2018] 152号	湖北犇星农化有限责任公司	1#仓库	神农大道与绕城南路交叉口西南角	建筑面积673平方米	随州市城乡规划局	2018年5月16日
建字第[2018] 153号		原机修车间		建筑面积1523平方米		2018年5月16日
建字第[2018] 157号		6#车间		建筑面积2806平方米		2018年5月16日
建字第[2018] 158号		7#车间		建筑面积2968平方米		2018年5月16日
建字第[2018] 160号		区域性控制室		建筑面积496平方米		2018年5月16日
建字第[2018] 161号		区域公用工程一		建筑面积1401平方米		2018年5月16日
建字第[2018]159号		天然气锅炉房		建筑面积408平方米		2018年5月16日
建字第[2018]550号		泵房及操作间		建筑面积979.02平方米		2018年11月21日
建字第[2018]156号		除草剂仓库一、二		建筑面积3000平方米		2018年5月16日
建字第[2018]549号		9#车间		建筑面积5400.86平方米		2018年11月21日
建字第[2018]155号		杀虫剂仓库一、二		建筑面积3000平方米		2018年5月16日
建字第[2018]154号		总变配电室		建筑面积640平方米		2018年5月16日

表5   《建设工程规划许可证》（变更后）
 

编号	建字第[2019]271号
建设单位	湖北犇新材料股份有限公司
建设项目名称	1#仓库、机修车间、总变配电室、杀虫剂仓库一、二、除草剂仓库一、二、6#、7#车间、天然气锅炉房、区域性控制室、区域公用工程一、9#车间、泵房及操作间
建设位置	神农大道与绕城南路交叉口西南角
建设规模	共计建筑面积：23184.18平方米，地下110.7平方米
发证机关	随州市自然资源和规划局
发证日期	2019年9月4日

且由湖北犇星新材料股份有限公司和湖北犇星农化有限责任公司共同承诺，《随州市高新区淅河镇魏家畈村20000吨/年毒死蜱（水相法）扩产》项目的合法产权均为湖北犇星新材料股份有限公司所有，且经后办理相关产权证均为湖北犇星新材料股份有限公司名下，在此请报告使用人注意。
 

1. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
2. 根据估价委托人提供的资料，估价对象所在的20000吨/年毒死蜱（水相法）扩产新建项目。该项目地块由五块相邻地块组成，均由湖北犇星新材料股份有限公司所有，宗地范围内共建设20栋房屋，其中15幢房屋已办理《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。根据估价委托人的委托，并经估价人员实地核实，本次估价范围内估价对象土地为湖北犇星新材料股份有限公司所在的五块宗地，房屋为该五块宗地上已办理相关规划手续全部房屋；另根据《城市房地产抵押管理办法》第四十四条：“处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”，如估价对象实现抵押权时，在建工程的整体处置，一定程度上加大了实现抵押权的难度，且估价对象今后办理竣工验收和取得产权证所涉及费用会对其抵押价值产生一定的负面影响，在此提请报告使用者注意。
3. 根据估价委托人的委托，本次估价结果不仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，故估价对象土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
4. 注册房地产估价师未对估价对象房屋建筑面积进行专业测量，仅依据估价委托人提供的《建设工程规划许可证》、《20000吨/年毒死星蜱（水相法）扩产新建项目在建工程施工进度情况表》（见附件5至7）等资料，确定本次评估范围内估价对象15幢房屋总建筑面积为28646.38平方米；经注册房地产估价师实地查勘，面积大体相当，因此本次以该面积为前提进行估价，最终估价对象房屋面积数据应以房地产管理部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
5. 本次估价未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
6. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年9月11日至2020年9月10日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

特此函告！
 
                                                     湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                                                        法定代表人：刘利华
                                                                            二〇一九年九月十一日