致估价委托人函
武汉市硚口区人民法院：我公司于2019年2月26日接受贵方委托，对贵方办理案件（转办单号：（2019）鄂0104鉴评转11号）涉及的房地产市场价值进行评估，至2019年6月17日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等资料（见附件1至9），经估价人员实地查勘，估价对象分别位于阳新县综合农场场部（双港新村）1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢，产权为阳新兴源农牧技术开发有限公司单独所有，房屋共9幢，总建筑面积为15003.13平方米，土地使用权总面积为19073.70平方米，土地证载用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地终止日期分别为2061年12月15日、2064年02月25日；在价值时点估价对象实际用途为工业及配套。估价对象房屋及土地基本情况详见表1：
表1 估价对象房屋及土地基本情况一览表
| 估价对象 |
《房屋所有权证》证号 |
《国有土地使用证》证号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
| 1幢 |
阳新县房权证兴国字第2012587号 |
阳国用（2011）第119056号 |
办公楼/工业用地 |
1-6/6 |
8825.00 |
17913.10 |
| 2幢 |
阳新县房权证兴国字第2012581号 |
生产车间/工业用地 |
1-6/6 |
5306.17 |
| 3幢 |
阳新县房权证兴国字第2012580号 |
编织袋仓库/工业用地 |
1/1 |
315.16 |
| 7幢 |
阳新县房权证兴国字第20140328号 |
消防控制室/工业用地 |
1/1 |
59.23 |
| 8幢 |
阳新县房权证兴国字第20140327号 |
食堂/工业用地 |
1/1 |
153.45 |
| 9幢 |
阳新县房权证兴国字第20140326号 |
配电中心/工业用地 |
1/1 |
85.05 |
| 10幢 |
阳新县房权证兴国字第20140325号 |
低温仓库/工业用地 |
1/1 |
91.16 |
| 11幢 |
阳新县房权证兴国字第20140324号 |
车间/工业用地 |
1/1 |
59.88 |
| 6幢 |
阳新县房权证兴国字第20140329号 |
阳国用（2014）第450-0011号 |
门卫室/工业用地 |
1/1 |
108.03 |
1160.60 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
/ |
15003.13 |
19073.70 |
2、估价目的：为武汉市硚口区人民法院办理案件提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2019年3月12日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年3月12日的房地产总价值为
RMB2134.95万元，大写金额：
人民币贰仟壹佰叁拾肆万玖仟伍佰元整。 估价结果详见表2 ：
表2 房地产估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
房地产总价（万元） |
其中 |
| 房产单价（元/㎡） |
房产总价（万元） |
土地单价（元/㎡） |
土地总价（万元） |
| 1幢 |
8825 |
17913.10 |
2098.66 |
1429.61 |
1261.63 |
185.215 |
331.777 |
| 2幢 |
5306.17 |
804.55 |
426.91 |
| 3幢 |
315.16 |
699.91 |
22.06 |
| 7幢 |
59.23 |
1115.51 |
6.61 |
| 8幢 |
153.45 |
1337.47 |
20.52 |
| 9幢 |
85.05 |
1201.13 |
10.22 |
| 10幢 |
91.16 |
1341.44 |
12.23 |
| 11幢 |
59.88 |
1121.54 |
6.72 |
| 6幢 |
108.03 |
1160.60 |
36.29 |
1369.44 |
14.79 |
185.215 |
21.496 |
| 合计 |
15003.13 |
19073.70 |
2134.95 |
/ |
1781.68 |
/ |
353.27 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值，在此提请报告使用人注意。
- 根据武汉市硚口区人民法院2019年4月9日出具的《关于阳新厂房土地评估的回函》，本次评估需将厂房所涉的三通一平、电缆管网等隐蔽工程对房屋及土地价值的影响纳入评估范围内，因受营业执照经营范围和专业能力限制，我公司委托北京典方建设工程咨询有限公司对阳新兴源农牧技术开发有限公司厂区室外安装工程造价进行了测算，并由北京典方建设工程咨询有限公司出具《阳新兴源农牧技术开发有限公司厂区室外安装工程预算编制书》（以下简称“预算编制书”），我公司在本次估价过程中引用了上述预算编制书确定的工程造价结果，并结合估价对象的实际情况，已综合考虑估价对象土地实际开发利用情况对其房地产价值的影响；若该预算编制书的工程造价结果有变化，本次估价结果应做相应的调整，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》（见附件4）和《国有土地使用证》（见附件5），估价对象房屋证载用途分别为办公楼、生产车间、编织袋仓库、消防控制室、食堂、配电中心、低温仓库、车间、门卫室，土地证载用途均为工业用地，经估价人员实地查勘，其实际用途为工业及配套，房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、权益状况和实物状况等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按工业及配套用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按工业及配套用途持续使用。
- 根据估价委托人提供的《房屋他项权证》（见附件6）和《协助执行通知书》（见附件7），经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产已设立抵押权，且被查封；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押、查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年6月17日至2020年6月16日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇一九年六月十七日
