鄂远达（房）估字WH2019-Y018号

致估价委托人函
湖北康沁药业股份有限公司：
我公司于2019年6月14日接受贵方委托，对贵方办理抵押贷款涉及的房地产抵押价值进行评估，至2019年6月19日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
1、估价对象：根据贵方提供的《评估咨询委托函》、《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料（见附件1至7），结合估价人员实地查勘，估价对象位于荆门市高新区·掇刀区金源二路以西、常青路以南，房屋共5幢，均为“湖北康沁药业股份有限公司军特药生产基地及医药研发中心”项目，房屋总建筑面积为23690.55平方米，土地使用权面积合计为112335.29平方米，土地使用权类型为出让，使用期限至2067年05月21日止，土地用途为工业用地，估价对象房屋及土地基本情况详见表1。
表1    估价对象房屋及土地基本情况一览表

序号	估价 对象	《建设工程规划许可证》/《不动产权证书》证号	建设单位/ 权利人	房屋规划用途/土地证载用途	所在楼层/ 总楼层	建筑面积（㎡）	土地使用权面积 （㎡）
1	口服固体制剂车间	荆高规建字第2018004号/鄂（2017）掇刀区不动产权第20000431号	湖北康沁药业股份有限公司	口服固体制剂车间/工业用地	1/1	5736.09	9580.36
2	软袋大输液车间	荆高规建字第2018004号/鄂（2017）掇刀区不动产权第20000433号		软袋大输液车间/工业用地	1/1	4474.79	19884.94
3	成品 仓库			成品仓库/ 工业用地	1/1	5250.56
4	中药材仓库	荆高规建字第2018004号/鄂（2017）掇刀区不动产权第20000435号		中药材仓库/ 工业用地	1/1	2898.25	13657.96
5	提取车间	荆高规建字第2018004号/鄂（2017）掇刀区不动产权第20000432号		提取车间/ 工业用地	1-3/3	5330.86	5932.14
6	工业 用地	鄂（2017）掇刀区不动产权第0008876号		工业用地	/	/	40886.30
7	工业 用地	鄂（2017）掇刀区不动产权第20000434号		工业用地	/	/	22393.59
合  计						23690.55	112335.29

2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
3、价值时点：2019年6月14日。
4、价值类型：抵押价值
5、估价方法：成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价黄斌，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年6月14日的房地产抵押总价值为RMB8008.84万元，大写金额：人民币捌仟零捌万捌仟肆佰元整。 估价结果详见表2。
表2    房地产抵押估价结果一览表

估价 对象	建筑面积 (㎡)	土地面积 (㎡)	假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值 (万元)	注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款 (万元)	房地产抵押总价 (万元)	其中
						土地单价（元/㎡）	土地总价（万元）	房产总价（万元）
口服固体制剂车间	5736.09	9580.36	1301.99	0	1301.99	454	434.95	867.04
软袋 大输液 车间	4474.79	19884.94	1884.03	0	1884.03	451	896.81	454.24
成品 仓库	5250.56							532.98
中药材仓库	2898.25	13657.96	993.74	0	993.74	458	625.53	368.21
提取 车间	5330.86	5932.14	1270.21	0	1270.21	454	269.32	1000.89
工业 用地	/	40886.30	1533.24	0	1533.24	375	1533.24	/
工业 用地	/	22393.59	1025.63	0	1025.63	458	1025.63	/
合计	23690.55	112335.29	8008.84	0	8008.84	/	4785.48	3223.36
房地产 抵押净值	房地产抵押净值 ：RM:6768.31万元；   大写金额：人民币陆仟柒佰陆拾捌万叁仟壹佰元整
处置 价值	房地产处置总价：RMB4004.42万元；      大写金额：人民币肆仟零肆万肆仟贰佰元整

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产抵押估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告属预估咨询性质，仅用于贷款银行内部预审，不能作为贷款银行正式放贷的依据，也不能用于在房地产管理部门办理抵押登记手续。预评报告不具有法律效力，评估机构对预评报告不承担法律责任。
3. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
4. 根据估价委托人的委托，本次估价结果不仅包含估价对象房屋及土地使用权价值，还包含了估价对象房屋室内二次装修价值以及附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，故估价对象土地使用权不能再单独作为抵押物向金融机构另行申请贷款使用。
5. 根据估价委托人提供的资料，估价对象所在的湖北康沁药业股份有限公司军特药生产基地及医药研发中心项目是由六块相邻地块组成，宗地范围内共建设6栋房屋，在价值时点房屋已建成并投入使用，其中5幢房屋已办理《建设工程规划许可证》及《施工许可证》；另根据《城市房地产抵押管理办法》第四十四条：“处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”，如估价对象实现抵押权时，该项目需整体处置，一定程度上加大了实现抵押权的难度，在此提请报告使用者注意。
6. 根据估价委托人委托，结合估价目的，本次估价以估价对象能正常办理产权登记手续为前提，但未考虑办理产权登记手续所需缴纳的相关税费对估价对象价值的影响，同时也未扣除预期实现抵押权的费用和税金，估价委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
7. 估价人员未对估价对象房屋建筑面积和土地使用权面积进行专业测量，仅根据估价委托人提供的《评估咨询委托函》、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，确定本次估价范围内估价对象5幢房屋总建筑面积为23690.55平方米，土地使用权面积合计为112335.29平方米；经估价人员实地查勘，面积大体相当，因此本次以该面积数据为前提进行估价，最终估价对象房屋和土地面积数据应以房地产管理部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
8. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2019年6月19日至2020年6月18日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

特此函告！
 
                                                     湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
                                                                        法定代表人：刘利华
                                                                            二〇一九年六月十九日