土  地  估  价  报  告

第一部分　　摘　　要

一、估价项目名称
赤壁市土地收购储备中心委托的位于赤壁市赤马港办事处莲花村一组943.13平方米国有商服用地土地使用权挂牌出让市场价格评估。
二、委托估价方
赤壁市土地收购储备中心
三、估价目的
受赤壁市土地收购储备中心委托，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修改、2020年1月1日起施行）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014、2014年12月1日起施行）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资39号令）及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）等法律法规的规定，以及贵方提供的《赤壁市赤马港办事处莲花村2020-24批次-3号地块规划条件》（编号：赤自然资规条字（2021）003号）、《赤壁市赤马港办事处莲花村2020-24批次-3号地块控制性详细规划-图则》等资料（详见附件4-5），本估价机构土地估价师对赤壁市赤马港办事处莲花村一组943.13平方米国有商服用地土地使用权拟挂牌出让市场价格进行了评估。
本次估价是核定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权出让价格，为出让方通过集体决策确定土地出让底价提供客观公正的价值参考。
四、估价期日
2021年1月25日（即现场查勘之日）。
五、估价日期
二〇二一年一月二十五日至二〇二一年二月四日
六、地价定义
根据估价人员实地现场查勘，至估价期日2021年1月25日，估价对象实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气），宗地红线内场地平整且地上有建筑物。本次评估中设定估价对象开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气），宗地红线内场地平整。
根据委托估价方提供的估价对象《赤壁市赤马港办事处莲花村2020-24批次-3号地块规划条件》（编号：赤自然资规条字（2021）003号）复印件，估价对象土地用地情况及主要土地使用强度指标如下 ：宗地位于赤壁市赤马港办事处莲花村一组，规划用地性质为商业设施用地，规划用地面积943.13m²，规划容积率＜1.0，建筑密度＜65%，绿地率＞20%，建筑限高＜15m。
根据估价人员的现场查勘并考虑土地使用的合法性原则，此次估价对象的规划用地面积、规划用途、用地位置、容积率等均以《赤壁市赤马港办事处莲花村2020-24批次-3号地块规划条件》（编号：赤自然资规条字（2021）003号）记载为准。
本次估价遵循合法原则、依据上述规划指标并结合本次评估目的，设定地价定义如下：
估价对象在估价期日2021年1月25日公开市场和规划利用条件下，土地开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气），宗地红线内场地平整，土地用途为商服用地，土地使用权类型为国有建设用地使用权，设定容积率＜1.0，土地使用年限自估价期日起商服用地40年（2021年1月25日至2061年1月24日）国有出让土地使用权价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和资料分析论证，遵循土地估价原则，运用市场比较法和基准地价系数修正法分别对估价对象土地价格进行了测算，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，评定出估价对象在估价期日2021年1月25日，满足估价设定条件下的土地使用权价值如下：
土地面积：943.13平方米；
单位面积地价：482元／平方米，折合RMB32.13万元/亩；
总地价：RMB45.46万元；
大写人民币：肆拾伍万肆仟陆佰圆整。
对出让底价的建议：本次估价运用市场比较法和基准地价系数修正法测算的正常市场条件下的出让土地使用权价格为482元/平方米。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号），出让地价应不低于基准地价的70%。估价对象位于赤壁市赤马港办事处莲花村一组，其位于赤壁市城区IV级商服用地，对应商服用地的基准地价为656元/平方米，即商服用地价格不低于459.2元/平方米（656×70%=459.2），故建议本项目参考供地底价为482元/平方米。
具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。

1. 土地估价师签字

土地估价师/ 其他评估专业人员		资 格 证 书 号		签  　  名
刘 利 华		2002420091
熊   瑜		2013420078
彭   雨		/

 
九、土地估价机构
估价机构法定代表人签字：                  
 (机构公章)
二〇二一年二月四日