致估价委托人函
宜城市人民法院：我公司于2020年6月9日接受贵方委托，对贵方出具的《评估委托书》（编号：（2020）鄂0684司鉴37号）和2020年8月3日出具的《工作联系函》及贵方转交的湖北宜城农村商业银行股份有限公司2020年8月28日出具的《关于对宜城鑫青钙业有限公司房地产评估范围的确认报告》中涉及的房地产及地上建筑物市场价值进行评估，至2020年10月27日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
- 估价对象：根据贵方提供的《房屋所有权证》（证号：宜房权证鄢城字第00035845号、宜城市房权证鄢城字第00048833号）、《国有土地使用证》（证号：宜城国用（2010）第0050060013号）和我公司于2020年7月20日出具的《工作联系函》等资料（见附件1至8），经估价人员实地查勘，估价对象位于宜城市宋玉四路，产权为宜城鑫青钙业有限公司所有，其中3幢房屋已办理产权登记，总建筑面积为3604.21平方米，土地使用权总面积为14554.60平方米，房屋证载用途分别为办公楼、车间，土地证载用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用年限至2060年6月8日止；其余4幢地上建筑物未办理产权登记，总建筑面积为1363.11平方米。估价对象房屋及土地基本情况详见表1至表2：表1 已办理产权登记的房屋及土地基本情况一览表
| 估价对象 |
《房屋所有权证》证号 |
《国有土地使用证》证号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
| 办公楼 |
宜房权证鄢城字第00035845号 |
宜城国用（2010）第0050060013号 |
办公楼/工业用地 |
1-3/3 |
1122 |
14554.60 |
| 车间1 |
车间/工业用地 |
1/1 |
991.10 |
| 车间2 |
宜城市房权证鄢城字第00048833号 |
车间/工业用地 |
1/1 |
1491.11 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
/ |
3604.21 |
14554.60 |
表2 未办理产权登记的建筑物情况一览表
| 序号 |
估价对象 |
建筑结构 |
所在楼层/总楼层 |
建筑面积（㎡） |
| 1 |
车间4 |
钢 |
1/1 |
860.34 |
| 2 |
车间5 |
钢 |
1/1 |
279.17 |
| 3 |
综合楼 |
混合 |
1/1 |
159.44 |
| 4 |
车棚 |
简易钢 |
1/1 |
64.16 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
1363.11 |
2、估价目的：为宜城市人民法院办理案件提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2020年7月9日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年7月9日的房地产总价值为
RMB884.97万元，大写金额：
人民币捌佰捌拾肆万玖仟柒佰元整。 估价结果详见表3至表4 ：
表3 已办理产权登记的房屋及土地估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
土地单价（元/㎡） |
土地总价（万元） |
房产单价（元/㎡） |
房产总价
（万元） |
| 办公楼 |
1122 |
14554.60 |
181 |
263.44 |
1838.24 |
206.25 |
| 车间1 |
991.10 |
1407.43 |
139.49 |
| 车间2 |
1491.11 |
1367.57 |
203.92 |
| 合计 |
3604.21 |
14554.60 |
/ |
263.44 |
/ |
549.66 |
表4 未办理产权登记的建筑物估价结果一览表
| 序号 |
估价对象 |
建筑面积（㎡） |
房产单价（元/㎡） |
房产总价（万元） |
| 1 |
车间4 |
860.34 |
496.32 |
42.70 |
| 2 |
车间5 |
279.17 |
387.94 |
10.83 |
| 3 |
综合楼 |
159.44 |
1059.96 |
16.90 |
| 4 |
车棚 |
64.16 |
224.44 |
1.44 |
| 合计 |
/ |
1363.11 |
/ |
71.87 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值和附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，在此提请报告使用人注意。
- 根据宜城市人民法院2020年8月3日出具的《工作联系函》及宜城市人民法院转交的湖北宜城农村商业银行股份有限公司2020年8月28日出具的《关于对宜城鑫青钙业有限公司房地产评估范围的确认报告》，本次估价范围内估价对象有4幢建筑物未办理产权登记，其建筑面积、建筑结构按我公司2020年7月20日出具的《工作联系函》确定，本次评估以此为估价前提，若与相关管理部门最终认定不符，则估价结果应作相应的调整，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》（见附件5）和《国有土地使用证》（见附件6），估价对象已办理产权证登记的房屋设计用途分别为办公楼、车间，土地证载用途为工业用地。经估价人员实地查勘，其实际用途为工业及配套，房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、权益状况和实物状况等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按工业及配套用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按工业及配套用途持续使用，在此提请报告使用人注意。
- 根据估价委托人提供的《房屋他项权证》（见附件7）和《土地他项权证》（见附件8）及宜城市人民法院2020年8月3日出具的《工作联系函》，经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产已设立抵押权，但未办理查封手续；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象部分房屋已出租，因估价委托人未能提供《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，在此提请报告使用人注意。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2020年10月27日至2021年10月26日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇二〇年十月二十七日
