致估价委托人函

武汉市中级人民法院：
我公司于2019年12月3日接受贵方委托，对贵方出具的《委托书》（编号：（2018）鄂01执263号）和2020年6月22日出具的《工作联系函》（编号：（2018）鄂01执263号）、2020年7月3日出具的《工作联系函》（编号：（2018）鄂01执263号之一）涉及的房地产及地上建筑物市场价值进行评估，至2020年7月15日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：

1. 估价对象：根据贵方提供的《武汉市不动产权登记信息查询单》、《房屋所有权证》（证号：武房权证新字第2013004003号、武房权证新字第2013004004号）、《国有土地使用证》（证号：武新国用（2013）第转102号）和我公司于2020年4月27日、2020年6月24日、2020年6月30日分别出具的《工作联系函》及湖北省武汉市中级人民法院2020年6月22日、2020年7月3日分别出具的《工作联系函》等资料（见附件1至12），经估价人员实地查勘，估价对象位于武汉市新洲区阳逻街开发区工业园，产权为武汉凡诺普商贸有限公司单独所有，其中3幢房屋已办理产权登记，总建筑面积为9398.30平方米，土地使用权总面积为14084.83平方米，房屋证载用途分别为住宅、综合楼，土地证载用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用年限至2053年1月15日止；其余14幢地上建筑物未办理产权登记，总建筑面积为1289.32平方米。估价对象房屋及土地基本情况详见表1至表2：表1    已办理产权登记的房屋及土地基本情况一览表

估价对象	《房屋所有权证》证号	《国有土地使用证》证号	房屋/土地证载用途	所在楼层/总楼层	房屋建筑面积（㎡）	土地使用权面积（㎡）
宿舍楼	武房权证新字第2013004003号	武新国用（2013）第转102号	住宅/工业用地	1-4/4	2711.40	14084.83
厂房	武房权证新字第2013004004号		综合楼/工业用地	1-4/4	6653.30
配电房				1/1	33.60
合计	/	/	/	/	9398.30	14084.83

表2  未办理产权登记的建筑物情况一览表

幢号	估价对象	建筑结构	所在楼层/总楼层	建筑面积（㎡）
1	门房	混合	1/1	28.60
2	厕所	混合	1/1	8.00
3	厨房	混合	1/1	175.50
4	水泵房	混合	1/1	34.03
5	仓库1	混合	1/1	32.64
6	仓库2	混合	1/1	23.76
7	仓库3	砖木	1/1	188.10
8	活动板房1	简易钢	1/1	9.89
9	活动板房2	简易钢	1/1	98.40
10	简易棚1	简易钢	1/1	196.20
11	简易棚2	简易钢	1/1	58.50
12	简易棚3	简易钢	1/1	62.06
13	简易棚4	简易钢	1/1	24.32
14	别墅	混合	1-3/3	349.32
合计	/	/	/	1289.32

2、估价目的：为武汉市中级人民法院办理案件提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2020年4月24日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2020年4月24日的房地产总价值为RMB2615.99万元，大写金额：人民币贰仟陆佰壹拾伍万玖仟玖佰元整。 估价结果详见表3至表4 ：
表3   已办理产权登记的房屋及土地估价结果一览表

估价对象	房屋建筑 面积（㎡）	土地使用权 面积（㎡）	房地产平均单价（元/㎡）	房地产总价 （万元）
宿舍楼	2711.40	14084.83	2664.23	2503.92
厂房	6653.30
配电房	33.60
合计	9398.30	14084.83	/	2503.92

表4  未办理产权登记的建筑物估价结果一览表

幢号	估价对象	建筑面积（㎡）	房产单价（元/㎡）	房产总价（万元）
1	门房	28.60	867.13	2.48
2	厕所	8.00	712.50	0.57
3	厨房	175.50	1032.48	18.12
4	水泵房	34.03	684.69	2.33
5	仓库1	32.64	707.72	2.31
6	仓库2	23.76	837.54	1.99
7	仓库3	188.10	313.13	5.89
8	活动板房1	9.89	222.45	0.22
9	活动板房2	98.40	222.56	2.19
10	简易棚1	196.20	249.75	4.90
11	简易棚2	58.50	117.95	0.69
12	简易棚3	62.06	133.74	0.83
13	简易棚4	24.32	69.90	0.17
14	别墅	349.32	1986.14	69.38
合计	/	1289.32	/	112.07

7、特别提示：

1. 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
2. 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
3. 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值和附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，在此提请报告使用人注意。
4. 根据湖北省武汉市中级人民法院2020年6月22日出具的《工作联系函》（编号：（2018）鄂01执263号）、2020年7月3日出具的《工作联系函》（编号：（2018）鄂01执263号之一），本次估价范围内估价对象有14幢建筑物未办理产权登记，其建筑面积、建筑结构按我公司2020年6月30日出具的《工作联系函》确定，本次评估以此为估价前提，若与相关管理部门最终认定不符，则估价结果应作相应的调整，在此提请报告使用人注意。
5. 估价对象中未办理产权登记的无证别墅无法入户查勘，根据湖北省武汉市中级人民法院2020年7月3日出具的《工作联系函》（编号：（2018）鄂01执263号之一），其装修情况按中档装修标准及以全新装修费用1200元/平方米为无证别墅室内装修重置成本的依据。本次评估以此为估价前提，若该估价前提发生改变，则本评估报告结果应做相应调整，在此提请报告使用人注意。
6. 根据估价委托人提供的《房屋所有权证》（见附件8）和《国有土地使用证》（见附件9），估价对象已办理产权证登记的房屋设计用途分别为住宅、综合楼，土地证载用途为工业用地。经估价人员实地查勘，其实际用途为工业及配套，房屋、土地证载用途不一致；综合分析估价对象区位状况、权益状况和实物状况等因素，结合估价目的，注册房地产估价师认为，估价对象房地产按工业及配套用途持续使用符合合法原则和最高最佳利用原则，因此本次估价假定估价对象房地产按工业及配套用途持续使用，在此提请报告使用人注意。
7. 根据估价委托人提供的《武汉市不动产权登记信息查询单》（见附件7）和《房屋所有权证》（证号：武房权证新字第2013004004号）（见附件8），《房屋所有权证》记载房屋用途为综合楼，《武汉市不动产权证登记信息查询单》记载房屋用途为其它。本次估价房屋证载用途按《房屋所有权证》（证号：武房权证新字第2013004004号）为依据，在此提请报告使用人注意。
8. 根据估价委托人提供的《土地他项权利证明书》（见附件10）和《武汉市不动产抵押信息单》（见附件11）和《武汉市不动产查封信息单》（见附件12），经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产已设立抵押权，且被查封；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押和查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
9. 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象部分房屋已出租，因估价委托人未能提供《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，在此提请报告使用人注意。
10. 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2020年7月15日至2021年7月14日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
    湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
    法定代表人：刘利华
    二〇二〇年七月十五日