土  地  估  价  报  告

第一部分　　摘　　要

一、估价项目名称
谷城县自然资源和规划局委托的位于谷城县过山口锻造公司以南的1宗住宅用地国有出让住宅用地土地使用权市场价值评估
二、委托估价方
委 托 方：谷城县自然资源和规划局
联系地址：谷城县城关镇谷伯街1号
联 系 人：程传林
联系电话：0710-7242925
三、估价目的
根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修改）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等法律法规的规定，本次估价目的是委托方因办理拟收回土地使用权手续的需要，特委托湖北远达房地产资产评估测绘有限公司对所涉及的1宗住宅用地土地使用权市场价值评估，为出让方办理土地使用权收回手续提供客观公正的土地使用权价值参考。
四、估价期日
根据委托方出具的《土地评估委托书》，本项目估价期日为二Ο二Ο年三月三十日。
五、估价日期
二Ο二Ο年三月三十日至二〇二〇年四月三十日
六、地价定义
1、用途设定
根据委托方提供的《国有土地使用证》（证号：谷城国用（2010）第01-046号）复印件，待估宗地位于谷城县过山口锻造公司以南，规划用途为住宅用地，参照土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)二级分类标准，设定用途为住宅用地。
2、年限设定
根据委托方提供的《国有土地使用证》（证号：谷城国用（2010）第01-046号）复印件，待估宗地使用权类型为出让，终止日期为：2058年8月19日，根据合法原则，设定土地剩余使用年限为住宅用地使用年限38.39年。
3、容积率设定
根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（编号：鄂XF（GC-2008-00005））复印件，规划容积率≤1.5，根据最有效利用原则，本次评估中设定待估宗地容积率为最高规划容积率1.5。
4、开发程度设定
至估价期日，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整，本次评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整。
5、价值内涵
本次评估价值为市场价值，指在公开市场条件下最有可能形成的客观合理价值。
6、总述
本次评估待估宗地的价值定义为：在估价期日2020年3月30日，公开市场条件和规划利用条件下，土地使用权设定类型为国有建设用地使用权，设定性质为出让，设定用途为住宅用地，设定使用年限为38.39年，设定容积率1.5，设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整，按照当地正常市场价值水平，评估该宗地的市场价值。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和资料分析论证，遵循土地估价原则，运用市场比较法及剩余法分别对待估宗地土地价格进行了测算，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，评定出待估宗地在估价期日2020年3月30日，满足估价设定条件下的土地使用权市场价值如下：
土地面积：1855.35平方米
单位面积地价：667元／平方米
总地价：123.75万元
大写人民币：壹佰贰拾叁万柒仟伍佰圆整
具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。
八、土地估价师签字
姓     名         土地估价师资格证书号           签    名
 刘 利 华             2002420091
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  张 曼               2014420019
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九、土地估价机构
估价机构法定代表人签字：
　　　　　　　　　　　　　
   (机构公章)
二〇二〇年四月三十日