土  地  估  价  报  告

第一部分　　摘　　要

一、估价项目名称
谷城县自然资源和规划局委托的位于谷城县城关镇青山村的1宗商服用地国有建设用地使用权出让价值评估。
二、委托估价方
委 托 方：谷城县自然资源和规划局
联系地址：城关镇谷伯街1号
联 系 人：袁清勇
联系电话：07107242925
三、估价目的
根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修改）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资39号令）及《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）等法律法规的规定，本次估价目的是委托方因办理其出让手续的需要，特委托湖北远达房地产资产评估测绘有限公司对所涉及的宗地出让价格进行评估，为委托方通过集体决策核定应补缴的出让金提供价值参考。
四、估价期日
根据《土地评估委托书》，本项目估价期日为二Ο二Ο年五月二十九日。
五、估价日期
二Ο二Ο年五月二十九日至二Ο二Ο年六月五日
六、地价定义
1、用途设定
根据委托方提供的《谷城县建设用地规划条件》（2020006号）复印件，待估宗地位于谷城县城关镇青山村，规划用地性质为公用设施营业网点用地（液化气站），参照土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)二级分类标准，设定用途为批发零售用地。
2、年限设定
根据委托方提供的《谷城县建设用地规划条件》（2020006号）复印件,待估宗地使用权性质为出让，根据合法原则，设定土地使用年限为商业用地最高使用年限40年，本次评估中设定待估宗地使用年限为40年。
3、容积率设定
根据委托方提供的《谷城县建设用地规划条件》（2020006号）复印件，规划容积率≤1.3，根据最有效利用原则，本次评估中设定待估宗地容积率为最高规划容积率1.3。
4、开发程度设定
至估价期日，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整，本次评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整。
5、价值内涵
在公开市场条件下形成的客观合理价值。
6、总述
本次评估待估宗地的价值定义为：在估价期日2020年5月29日，公开市场条件和规划利用条件下，土地使用权设定类型为出让国有建设用地使用权，设定用途为商服用地，设定使用年限为商业40年，设定容积率1.3，设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和资料分析论证，遵循土地估价原则，运用市场比较法和成本逼近法分别对待估宗地土地价格进行了测算，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，评定出待估宗地在估价期日2020年5月29日，满足估价设定条件下的出让价值如下：
土地面积：3211.96平方米
单位面积地价：517元／平方米
总地价：166.06万元
大写人民币：壹佰陆拾陆万零陆佰圆整
具体估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。