致估价委托人函
武汉市东西湖区人民法院：我公司于2019年9月17日接受贵方委托，对贵方办理案件（转办单号：（2019）鄂0112评转90号）涉及的房地产市场价值进行评估，至2020年4月13日评估工作结束。现将评估的主要情况函告如下：
- 估价对象：根据贵方提供的《产权情况记载》、《房屋详细信息》、《土地登记卡、土地基本信息》、《抵押信息》、《湖北省武汉市东西湖区人民法院查封公告》（（2018）鄂0112执2387号）、《湖北省武汉市东西湖区人民法院工作联系函》等资料（见附件1至8），经估价人员实地查勘，估价对象位于四川省内江市隆昌市金鹅镇成渝中路37号，共13套，产权为隆昌县九江运业有限公司所有，房屋总建筑面积为3028.28平方米，土地使用权总面积为1526.80平方米，在价值时点估价对象实际用途为商业及办公、工业及配套用房。估价对象房屋及土地基本情况详见表1。表1 估价对象房屋及土地基本情况一览表
| 估价对象 |
幢号 |
产权证号 |
土地权利证书号 |
房屋/土地证载用途 |
所在楼层/总楼层 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
土地使用权类型 |
土地使用权终止日期 |
| 1层商铺 |
1 |
201308469 |
隆国用（2013）第06464号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
54.99 |
17.53 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201308461 |
隆国用（2013）第06471号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201007606 |
隆国用（2013）第06467号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201007904 |
隆国用（2013）第06469号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201007580 |
隆国用（2013）第06468号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月7日 |
| 1层商铺 |
1 |
201308467 |
隆国用（2013）第06463号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201308457 |
隆国用（2013）第06472号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201308459 |
隆国用（2013）第06462号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201308462 |
隆国用（2013）第06470号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201308463 |
隆国用（2013）第06466号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 1层商铺 |
1 |
201308465 |
隆国用（2013）第06465号 |
商业服务/商业 |
1/3 |
44.06 |
14.08 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 2-3层办公 |
1 |
00061878 |
隆国用（2003）字第09998号 |
办公/其他商服用地 |
2-3/3 |
1637.49 |
523.12 |
出让 |
2053年8月6日 |
| 厂房 |
3 |
00061863 |
隆国用（2003）第9999号 |
工厂/工业用地 |
1/1 |
895.20 |
845.35 |
出让 |
2063年8月6日 |
| 合计 |
/ |
/ |
/ |
/ |
/ |
3028.28 |
1526.80 |
/ |
/ |
2、估价目的：为武汉市东西湖区人民法院办理案件提供价值参考依据而评估房地产市场价值。
3、价值时点：2019年11月26日
4、价值类型：市场价值
5、估价方法：比较法、收益法、成本法
6、估价结果：注册房地产估价师遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法、成本法对估价对象市场价值进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年11月26日的房地产总价值为
RMB1317.14万元，大写金额：
人民币壹仟叁佰壹拾柒万壹仟肆佰元整， 估价结果详见表2 。
表2 房地产估价结果一览表
| 估价对象 |
房屋建筑面积（㎡） |
土地使用权面积（㎡） |
房地产单价
（元/㎡） |
房地产总价
（万元） |
| 1层商铺 |
54.99 |
17.53 |
9185.31 |
50.51 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 1层商铺 |
44.06 |
14.08 |
9187.47 |
40.48 |
| 2-3层办公 |
1637.49 |
523.12 |
4333.22 |
709.56 |
| 厂房 |
895.20 |
845.35 |
1701.00 |
152.27 |
| 合计 |
3028.28 |
1526.80 |
/ |
1317.14 |
7、特别提示：
- 以上内容摘自《房地产司法鉴定估价结果报告》（以下简称“估价报告”），欲了解本次估价的全面情况，应认真阅读估价报告全文。
- 本报告仅供估价委托人按估价目的使用，但不能作为实现估价目的的唯一参考依据，因使用不当造成的后果与注册房地产估价师及估价机构无关。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于其他目的。
- 根据估价委托人的委托，本次估价结果包含估价对象房屋所有权及其分摊土地使用权价值，以及房屋室内二次装修价值和附着在建筑物上的维持估价对象基本使用功能且不可移动的设施设备价值，在此提请报告使用人注意。
- 本次估价未考虑估价对象欠缴的水、电、气、物业等费用对其房地产价值的影响。房屋拍卖成交后，受让方自拍卖标的交付之日起需承担欠缴的水、电、气、物业等费用，在此提请报告使用人注意。
- 估价对象金鹅镇成渝中路37号2-3层办公房地产，其分摊土地未登记土地使用权终止日期。根据估价人员去相关政府部门查询信息，其同楼栋1层商铺土地登记卡记录土地终止日期（2053年8月6日），结合武汉市东西湖区人民法院2019年12月19日出具的《湖北省武汉市东西湖区人民法院工作联系函》，假设估价对象金鹅镇成渝中路37号2-3层办公房地产土地使用权终止日期为2053年8月6日。本次评估以此为估价前提，最终估价对象金鹅镇成渝中路37号2-3层办公房地产的土地使用权终止日期应以房地产管理部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
- 估价对象金鹅镇成渝中路37号工业房地产，其分摊土地未登记土地使用权终止日期。根据估价人员去相关政府部门查询信息，其相邻房地产金鹅镇成渝中路37号，土地用途为批发零售用地，土地使用权终止日期2053年8月6日。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《隆昌市城区土地定级与基准地价更新》之规定：工业用途土地使用权最高使用年限50年，商业用途土地使用权最高使用年限40年。结合武汉市东西湖区人民法院2019年12月19日出具的《湖北省武汉市东西湖区人民法院工作联系函》，假设估价对象金鹅镇成渝中路37号工业房地产土地使用权终止日期为2063年8月6日。本次评估以此为估价前提，最终估价对象金鹅镇成渝中路37号工业房地产的土地使用权终止日期应以房地产管理部门核定为准，如有变动，则估价结果应作相应的调整。
- 根据估价委托人提供的《 抵押信息》（见附件6）和《湖北省武汉市东西湖区人民法院查封公告》（（2018）鄂0112执2387号）（见附件7），经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象房地产被查封，且估价对象部分房地产已设立抵押权；依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）中第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”以及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）中关于“房地产拍卖、变卖估价”的规定：“房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响”，结合估价目的，本次估价未考虑估价对象抵押和查封情况对其价值的影响，在此提请报告使用人注意。
- 经估价人员实地查勘，在价值时点估价对象部分房屋已出租，因估价委托人未能提供完整的《房屋租赁合同》等相关租赁资料，故本次估价注册房地产估价师无法考虑估价对象已存在的租赁关系和租约限制对其价值的影响。如果合同租金与市场租金存在较大差别且租约时间较长将对估价结果产生较大的影响，在此提请报告使用人注意。
- 本报告的应用有效期自估价报告出具之日起为壹年（即报告有效期自2020年4月13日至2021年4月12日止），超过有效期范围或报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。特此函告！
湖北远达房地产资产评估测绘有限公司
法定代表人：刘利华
二〇二〇年四月十三日
